地域要因

居住環境が良好であり、生活利便性にも比較的優れていることから、需要が安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で駅前にスーパーが存し学校等も所在し諸要因に恵まれ顧客の選考に適い地価は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅北東方で、私立小学校の開校や駅前のスーパー開業で生活利便性が向上し今後、現在の住環境が維持されるものと予測する。菖蒲池駅周辺整備の進捗で諸要因が整い地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は交通接近、街路系統、居住環境等が類似する敷島、あやめ池北等の自己使用目的で市場反映の規範性のある取引事例を収集し、時点修正、地域要因の比較等を適正に行い算定された比準価格は信頼性が高い。収益還元法は中規模戸建住宅地域で賃貸事例は転勤等で一時的な貸家が見られる程度で規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好であり、利便性も高いが、桜が丘地区ではやや価格水準が高く、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域としてほぼ熟成してきており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市随一の優良住宅地であり、富裕者層を中心に根強い需要が見込まれ、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

市内随一の高級住宅地として熟成しており、富裕層を中心に需要は堅調である。立地条件の良好な土地の売却は少なく、その稀少性から買い進むケースも多くみられ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

学園前駅に近接しているが、1低専で共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の住宅地取引が支配的であり、取引価格の水準を指標として価格が形成されることが通常であるため、多数の信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準とし、前年指定基準地価格からの推移をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと判断される。

地域要因の将来予測

 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも区画整然とした閑静な住環境を維持していくものと予測する。地価水準は地価変動影響要因が認められないため横這いから極めて緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は第1種住居地域内であるが、比較的小規模な低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の収益不動産はほとんど見当たらないことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域は、自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、近隣地域内を含む信頼性の高い五事例から適切に試算した比準価格を採用し、代表標準地との衡量的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 地域内に特別な変動要因は見受けられず、駅徒歩圏及び居住環境良好な住宅地域として需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 標準地周辺は戸建住宅を中心とし、また指定容積率も低く、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性・快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸物件は転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であって賃貸市場は未成熟であることから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、本件のように居住の快適性を重視する住宅地においては説得力が高い。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性にやや劣るが、居住環境は良好である。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模住宅団地内の一角に存し、駅徒歩圏の住宅地域。白庭台地区との競合でやや劣位にあり、地価は緩やかな上昇に留まっている。

地域要因の将来予測

丘陵地に造成された古い住宅団地で坂がややきつく、近年の開発である白庭台地区との競合ではやや劣位にあるが、駅から徒歩圏に存し需要は回復傾向にある。今後も地価は緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

行政条件が厳しい環境の良い戸建住宅地域であり、近隣に共同住宅等の収益物件は立地していない。自己利用目的での戸建住宅地の取引が支配的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、あすか野北地区で取引された複数の取引を基に試算しており、現在の不動産市場を適正に反映した価格である。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅・大規模商業施設へ接近性良好。個人事務所・医院等の利用も可能で用途多様性を有し住環境も問題ない。引き続き需要堅調で地価は上昇となった。

地域要因の将来予測

駅・大規模商業施設への接近性が良好で個人事務所、医院等も混じる住宅地域であり、居住環境も比較的良好である。需要は堅調であり、稀少性もあって地価は上昇傾向にある。今後も地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅の他、医院、個人事務所等も混在し多用途に利用可能な住宅地であるが、規制が厳しい1低専内に存し、標準地近辺に共同住宅等の収益物件は存在しない。自己使用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、右京地区内の規範性が高い複数の取引を基に試算されており、現在の取引市場実態を適正に反映した価格である。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気の回復等の影響を受け需要は安定的に推移、地価は横這い傾向が継続。近隣地域内での供給は少ないが、同一団地内での新規分譲の販売は堅調。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気の回復等の影響もあり需要は概ね堅調で市場は安定、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境の良好な住宅団地内に所在し、公法上の規制が厳格で収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用しさらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

白庭台駅から徒歩圏にあり鉄道新線開通以降に店舗が増加し利便性が向上した。住環境も良好で地価は上昇となった。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏に存し住環境も良好な戸建住宅地域である。白庭台地区は近鉄けいはんな線開通以降に店舗等が増加し利便性が向上しており、需要は引き続き堅調に推移している。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、近隣に共同住宅等の収益物件は立地していない。居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性からの価格接近には馴染まないと判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、けいはんな線沿線の住宅団地内で取引された複数事例を基に試算しており、現在の不動産市場を適正に反映する実証的な価格である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件のやや劣る中小規模工場の多い工業地域である。整備中の周辺道路の完成が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。標準地周辺地域では合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。自用物件の取引が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。