奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２(学研奈良登美ヶ丘駅・菖蒲池駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
106,000円
2017年01月01日に行った奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 学研奈良登美ヶ丘、1,200m |
| 地積 | 770㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 30(%),50(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本昇平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本昇平 |
|---|---|
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 敷地規模の大きな、住環境が優れる住宅地域である。世代交代による供給もあるが、ブランド力があり需要は概ね堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | 画地規模の大きい閑静な住宅地域であり、居住環境は良好、生活利便性も優れている。地価水準については堅調にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線の居住環境良好な住宅地域と判定した。需要の中心は、総額の観点から県内又は大阪の企業経営者などの富裕層と想定される。最寄駅からは徒歩限界圏であるが、閑静な住宅環境で生活利便性も良好なことから、需要は概ね安定している。地価は横ばいから緩やかな上昇傾向にあり、土地の中心価格帯は対象標準地規模で8000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 当市は人口は微減であるが、生産年齢人口の減少が著しく、需要の二極化が見受けられる。地価は地域によって異なるが、全体的に落ち着いている。 |
竹村牧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村牧 |
|---|---|
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 大規模優良住宅地に対する富裕層の選好性は増している。 |
| 地域要因 | ブランド力を有する総額が大きい優良住宅地。富裕層の不動産取得意欲は引き続き旺盛だが、供給は限定的であり、地価は引き続き上昇となった。 |
| 地域要因の将来予測 | 画地規模が大きい優良住宅地域として熟成している。利便性も比較的良好であり、近時の株高等もあって、富裕層需要がより堅調に推移。登美ヶ丘地区を代表する地域として、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の画地規模の大きい優良住宅地域。需要者は、県内の企業経営者、医師等の富裕層であるが、大阪府からの転入も一部に見られる。近年、株高等により富裕層の不動産取得意欲は旺盛であり、近隣は利便性も比較的良好な優良住宅地域であるため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地は約800㎡で8000万円超と考察される。 |
| 一般的要因 | 良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復緩慢、奈良市人口微減・世帯数微増、不動産の二極化・選別化進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7175436 北緯 135度7529539 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
学研奈良登美ヶ丘駅(地価相場 95,050円/㎡)菖蒲池駅(地価相場 91,700円/㎡)学園前駅(地価相場 89,900円/㎡)学研北生駒駅(地価相場 91,250円/㎡)富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)白庭台駅(地価相場 96,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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