奈良県奈良市中山町西４丁目５３５番４１７(菖蒲池駅・学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,800円

2017年01月01日に行った奈良県奈良市中山町西４丁目５３５番４１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,800円/㎡としました。

奈良県奈良市中山町西４丁目５３５番４１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県奈良市中山町西４丁目５３５番４１７
住居表示 
価格86,800円/㎡
交通施設、距離学園前、2,700m
地積308㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土井元氏による調査レポート

不動産鑑定士土井元
価格86,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因直接的な地域要因の変化は認められない。当該地域の地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移していくものと考える。
市場の特性同一需給圏は近鉄奈良線沿線で、概ね奈良市のバス圏を中心とする中規模住宅地域の圏域である。需要者の中心は奈良市居住者が中心であるが、区画整然とした住宅地域であり周辺地域からの転入も見込まれる。当概ね熟成した住宅地域であり、当該地域に新規宅地開発等は見られず、需給関係は比較的安定している。土地は2，700万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因奈良市の人口は微減傾向にある。景気動向は一部上向きの動きもあるが、全体では横ばいの状況にある。地価動向は二極化がより進行している。

井上重人氏による調査レポート

不動産鑑定士井上重人
価格86,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からはやや離れるが、住環境は概ね良好なことから、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の取引は堅調であり、バス圏の住宅地にあっても地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね奈良、生駒市域の近鉄奈良線沿線の戸建住宅地域。需要者の中心は、同一市内の居住者による世帯分離等を中心とし、大阪周辺地域からの流入も認められる。バス圏の住宅地であるが、住環境は良好で商業施設も周辺に存し、当該地域の土地需要は底堅い。土地は250㎡程度で2000万円程度、中古戸建は3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因当市では人口減少、高齢化が進んでいるが、環境良好な住宅地の需要は底堅い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7088972
北緯 135度7563955

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

菖蒲池駅(地価相場 91,700円/㎡)学園前駅(地価相場 89,900円/㎡)学研奈良登美ヶ丘駅(地価相場 95,050円/㎡)富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)平城駅(地価相場 102,850円/㎡)大和西大寺駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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