京都府相楽郡精華町桜が丘１丁目２９番８(山田川駅・高の原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
89,000円
2017年01月01日に行った京都府相楽郡精華町桜が丘１丁目２９番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府相楽郡精華町桜が丘１丁目２９番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 89,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高の原、1,700m |
| 地積 | 206㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三浦正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦正樹 |
|---|---|
| 価格 | 89,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 変動要因はない。 |
| 地域要因 | 住環境が良好であり、利便性も高いが、桜が丘地区ではやや価格水準が高く、需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い住宅地域としてほぼ熟成してきており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄京都線沿線で、概ね精華町・木津川市のほか奈良市北部に存する区画整然とした中規模住宅を中心とする範囲。需要者は京都府南部を中心に奈良市北部の居住者も見られる。京都・大阪・奈良方面への通勤圏内で居住環境・利便性が高いが、桜が丘地区ではやや価格水準が高い。取引の中心となる価格帯は、中古戸建住宅で総額3000万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数とも大規模開発団地の影響で微増傾向にある。景気は緩やかに回復基調で、大規模団地の不動産の需要は安定している。 |
杉山修一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉山修一郎 |
|---|---|
| 価格 | 89,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位は北東向きで、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 桜が丘地区の人口は減少傾向。近隣地域の需要は底値感から比較的安定していたが、周辺の桜が丘団地との比較によりやや弱含み傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。最寄駅まで徒歩圏外ではあるが、地価は底値感もあり安定していたが、同じ桜が丘団地内の比較等からやや弱含みと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね精華町及び隣接する木津川市、京田辺市内の大規模に開発された住宅団地が中心である。需要者は京都府内の居住者に限らず、大阪府内及び奈良県内からの転入者も多く見られる。近隣地域は駅徒歩圏外の大型団地内の住宅地域で、画地規模は大きく総額が嵩み、他の団地との競合からやや需要が弱い。更に人口が減少してきていることが懸念される。周辺地域の取引は、土地200㎡前後で2000万円、新築総額4000万円前後である。 |
| 一般的要因 | ここ数年の当町の人口は横ばい、土地取引件数も横ばい、住宅着工件数は減少。木津川市の大型住宅団地供給もあり、将来宅地供給過多が懸念される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7329562 北緯 135度7837646 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
京都府相楽郡木津町大字市坂小字ヘラ坂１３番京都府相楽郡木津町大字相楽小字兜谷１７番１京都府相楽郡木津町大字木津小字八ヶ坪５番１６京都府相楽郡木津町大字相楽小字噤谷９３番１外京都府相楽郡木津町大字相楽小字土師山７６番５京都府相楽郡木津町大字吐師小字宮の前１５番５外京都府相楽郡木津町大字木津小字宮の裏３６番９０京都府木津川市兜台４丁目８番１１京都府木津川市木津川台７丁目２１番４京都府木津川市兜台７丁目３番７京都府木津川市相楽神後原５８番４京都府木津川市兜台４丁目８番１１京都府相楽郡精華町大字山田小字下川原１４番京都府相楽郡精華町大字南稲八妻小字猫ケ谷７０番１京都府相楽郡精華町大字山田小字菅井櫃１２８番京都府相楽郡精華町桜が丘２丁目２４番１７
参考：近隣駅の地価相場
山田川駅(地価相場 82,050円/㎡)高の原駅(地価相場 89,000円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)学研奈良登美ヶ丘駅(地価相場 95,050円/㎡)祝園駅(地価相場 71,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード