地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、生活利便性も比較的良好であることから需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として成熟し、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。宅地需要に強さは見えず画地規模もやや大きいが、底値感より地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件も見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に工場等が存する中に開発された住宅地域で、最寄駅からもやや遠いため、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

工場等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測。駅への接近性等が劣ることなどから住宅需要はやや弱く、地価は小幅ながらも継続的に下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

工場等も見られるものの、主に自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められないが、依然として市況は先行き不透明な状況にあり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。景気は足踏み状態にあり、依然として市況は不透明な状況にあることから、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺には共同住宅等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。なお、当地域は一般住宅を主体としたエリアであり、自用目的の取引を中心に地価が形成されているため、収益価格は対象標準地の価格形成に大きな影響を及ぼさないと判断する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。          

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、周辺は住宅が混在しており、市内における工業地としての選好性はやや弱い。

地域要因の将来予測

中小規模工場のほか住宅も混在する地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後、住宅地への転用の可能性も残すが概ね現状を維持すると予測する。地価水準は需給動向より緩やかな下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の工場、倉庫や住宅等が混在する地域であり、画地規模等から土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

地価に影響を与える要因の変化は見られない。街路条件は劣り、小規模画地も多く、市内での宅地品等は低位置にある。

地域要因の将来予測

 良好な駅への接近条件を有する熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、おおむね下げ止まっている。

価格決定の理由

近隣地域周辺には小規模な共同住宅の敷地としての利用も見られるが、前面道路が4mであり容積率は160％となる。高度利用も困難で、土地価格に相応する収益の確保は困難である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした住宅地域としての地域要因に変動はなく、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既存住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に大きな変動がなく、現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

標準地の画地規模の制約があり経済的合理性の観点から収益用不動産の建築を想定することが困難な為、収益還元法は適用しなかった。自用目的の小規模住宅の取引が中心となることから、比較可能な取引事例が豊富に収集されており、本件においても多数の取引事例に基づく比準価格は単一の試算価格であっても信頼性に富むものと判断したので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境及び利便性が比較的良好であり、区内においての選好性は高いため、需要は安定的である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特段地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。比較的良好な住環境が形成されており、地価は緩やかな上昇が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域であるが、主たる需要者は自己使用目的のエンドユーザーであることから、収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

桜川駅周辺は種々の用途が混在している。阪神なんば線開業により神戸・奈良方面へのアクセスが向上し、駅近ではホテル用地としても人気がある。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、周辺地域を含め、土地の供給は少ない状況にある。

地域要因の将来予測

八尾市内のトップ商業地であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も当面は現状を維持するものと予測する。事務所等の賃料水準、空室率は改善しておらず、地価の上昇圧力は乏しいため、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の店舗・事務所が中心であり、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお周辺標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近時、近鉄八尾駅北側周辺に分譲マンションが増加しつつある。駅南側には特に目立つ動きはないが、今後、住居系用途の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は一般的収益物件として低層階に店舗を併設する事務ビルを想定し求めたが土地の利用効率にやや劣り、また賃料水準として適性なものを見出し難いため相対的信頼性に劣る。よって本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。