地域要因

一般住宅を主体とする熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を主体とする比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面の間、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

甚目寺駅に近いことから一定の需要はあるものの、街路条件が劣る旧来の住宅地域であり、地域要因の変動要因は特に認められない。

地域要因の将来予測

甚目寺駅に近い住宅地域であるが、前面道路の幅員が狭く、発展性が乏しいため、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は甚目寺駅の徒歩圏に位置する戸建用地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し、試算したものであり、実証的で、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は甚目寺駅に近く、アパート等も見られる地域であるが、取引の中心は自用の戸建住宅であり、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、また対象標準地の規模も小さい為、収益価格を試算できなかった。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺で宅地開発が進んでいる。住環境、利便性ともに良好と言えることから需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

農地等低利用地も見られるが徐々に宅地化しつつあることから、住宅地域として熟成が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。当該地域は居住環境が良好な住宅地域であり、利便性・居住の快適性が重視され、収益性により価格形成されるに至っていないため収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が中心であり価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

甚目寺駅に近接する商業地域であり、潜在的な需要はあるものの、地価が上昇するまでの強さはなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

スーパー、店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、大型店舗の新規出店計画等もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。但し、近隣地域の西側に位置する旧あま市民病院跡地の利用方法に注目が集まるところである。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心の地域であるため、需要者は不動産の収益性よりも市場性に着目して取引を行う地域である。比準価格はあま市及び隣接市の商業地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し、試算したものであり、市場性に着目した実証的な価格である。他方、収益価格は試算過程に想定要素が多いことから試算価格としての信頼性は劣る。以上により、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域で、利便性に優れるが、街区がやや雑然としている。地域要因に変化は無く、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

事務所併用住宅も混在する住宅地域であり、今後とも現状程度で推移するものと予測する。地価水準は概ね横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、アパートも見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅等を中心とする住宅地域であり、やや郊外に位置するため大きな要因変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅のほか空地等も見られる郊外に位置する住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例については大治町に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、画地規模、周辺状況等から見て賃貸経営には不向きであるため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道名古屋津島線バイパスが七宝町まで供用開始されたが、津島までの全線開通までは、用地買収が困難な地域もあり相当期間が必要である。

地域要因の将来予測

比較的熟成した中小規模の一般住宅が連たんする住宅団地であり、大きな変動要因はなく、当面現状維持で推移すると思料する。地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は戸建住宅が中心の住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、収益性より居住の快適性が重視される地域のため、周辺の取引も取引価格の水準を指標に決定されている。したがって、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

居住環境が良好であり、店舗にも近い住宅地域であるが、地価水準が高値圏にあるため、最近は取引件数がやや減少傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域内及びその周辺地域において農地、遊休地を継続的に宅地開発する動きがあることから、今後とも住宅地域としての熟成度を増していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建用地が中心の住宅地域であり、需要者は不動産の市場性に着目して市場行動を行う。比準価格は戸建用地の事例を採用し試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。他方、収益価格は共同住宅を想定して試算したが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、試算価格は低位となった。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅等から徒歩圏外である交通接近条件が、住宅需要の盛り上がりに欠ける要因となっている。

地域要因の将来予測

周辺農地等が宅地に転換され、住宅地としての熟成度の向上が期待されるものの、利便性に劣り需要を喚起する要因に乏しい。当面は現状程度の住環境を維持し、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、収益性より居住の快適性が重視される地域のため、周辺の取引も取引価格の水準を指標に決定される。したがって、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等を中心にアパート等も見られるやや集落性を帯びた既成の住宅地域である。街路条件や交通利便性は劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、庄内川以西に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

荒子小学校区に存する街区整備された住宅地域である。高畑駅へは徒歩8∼9分と地下鉄駅に比較的近く、小学校にも近い地域である。

地域要因の将来予測

人口の高齢化が進行する中で住宅の小規模化と空き家の増加を伴いつつも、地下鉄東山線沿線の利便性を有する低層住宅地として現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が見られる住宅地域であり、町中心部に近く人気の高い地域であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅等を中心とする住宅地域であり、町中心部に近く街区が整然としているため、住宅地域としての優位性は高い。

価格決定の理由

取引事例については大治町に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、画地規模、周辺状況等から見て賃貸経営には不向きであるため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅団地として高い品等を維持しているが、他地域からの転入が少ないため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模及び公法規制等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。