地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま維持するものと予測する。地価は景気回復兆しがあり、高台にあることからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は面積が少なく、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。地域内には共同住宅等も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、総額及び取引価格の水準が指標となって価格が形成されている。したがって、実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、さらに単価と総額との関連、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 店舗併用住宅の外、戸建住宅、混在住宅も混在する路線商業地域で、当面、現状維持と予測される。

価格決定の理由

南区の準幹線道路沿いの路線商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要も堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域として熟成した地域であり、駅、大規模商業施設への接近性等利便性の高さから今後も現状を維持しながら、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設の大型化、郊外化が進行するなか、背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗や低層の店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型大型店舗の進出により商業繁華性は徐々に衰えつつあり、今後は徐々に商業系用途から住宅系用途へと移行するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域で、自己利用の物件が中心となっている地域であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、前年公示価格との見当も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅等利便施設への接近性に優れる住宅地域であり、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業繁華性のやや劣る幹線道沿いの地域ではあるが背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も概ね安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗、作業所等が立ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はほとんどなく、商業地域としてはやや衰退傾向により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗や事務所、一般住宅等が混在する商業地域で、収益獲得を目的とする取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地下鉄「鶴里駅」徒歩圏に所在するため、マンション建設が増加し、低層利用から中高層利用へと移行しつつある。

価格決定の理由

地域の需給動向を反映した取引事例により比準することに努めた結果、信頼性の高い比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地上に3階建店舗兼共同住宅ビルを想定し収益価格を求めたが、地域は不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず投資市場も限定的であるため、比準価格に比して低位に求められた。よって、実証的説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案して決定した。

地域要因

河川に近く災害リスクが懸念されるが、地下鉄駅の徒歩圏内の立地条件により需要は堅調であり、地価は横ばいからやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に、いまだ未利用地が散見される住宅地域であり、最寄駅へ接近性は優れる地域であることから、徐々に一般住宅、共同住宅等が立ち並び、熟成度が向上するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場・倉庫等のほか住宅等が混在する国道1号線背後の地域である。当面は現状維持と予測される。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、決定に際しては比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

工業エリアに近い住居も混在する路線商業地域であり、商業系用途よりも住居系の需要が順調であり、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に比較的近い幹線道路沿いの店舗併用住宅、営業所が多い商業地域であり、変動要因がないため暫くは現況利用を維持していくものと予測される

価格決定の理由

幹線道路沿いで、交通利便性が良好である商業地域であるが、周辺に工業系地域があり商業集積はなく、通過エリアとなっているため、商業系の収益物件は少ない。従来からの規模が大きくない画地が多いエリアで、取引は自用目的が中心となっている。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、商業地であるため収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域で、特に目立った地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに、店舗事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。交通接近性等の利便性も比較的良好で、住・商の用途需要が混在する。当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、賃貸市場は未成熟である。また、不動産市場は自用物件が主体で、取引価格によって左右される。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、市場価格と乖離して低位に試算された収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討も留意して、鑑定価格を決定した。

地域要因

従来からの中小工場を中心とした工業地域で、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心に一部住宅も見られる工業地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例は全て中小工業地域及び住工混在地域内の事例であり規範性は高い。収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格であるが想定項目が多く、また、工場としての利用を目的とした賃貸市場が成熟していないため規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を標準として採用し、収益価格を参考にして上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性が優れる住宅地域としての、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内随一の商業地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

終日交通量が多い幹線道路沿いにある商業地であるが、地下鉄新瑞橋駅に近接し、交通接近性等の利便性も良好で、住・商用途の需要が混在する。当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、賃貸市場は未成熟である。また、不動産市場は自用物件が主体で、取引価格によって左右される。よって、比準価格を標準とし、市場価格と乖離して低位に試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も留意して、鑑定価格を決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。