地域要因

丸ノ内線沿線住宅地の内、近隣地域を含む青梅街道以南・駅徒歩10分前後の物件に係る需給動向は振れを伴いつつも年間を通して強含んでいる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる熟成した住宅地域であり、今後もこの傾向で推移するものと思料した。地価は概して上昇基調と予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、高度利用が困難、且つ、元本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、個人買主等の規範性の高い取引事例の試算値を中心に求められており、実証性・客観性が高い。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

明大前駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は明大前駅前の商店街で、中層の店舗ビルや店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は明大前駅近く、飲食店舗等が並ぶ比較的繁華性の高い商店街にある。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、投資運用目的の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認められないが、建物の建替え等の動きは認められる。地価はやや上昇していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。需要は堅調で引続き地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅等も存する居住環境が普通程度の住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量とし、さらには代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。

地域要因

中野富士見町駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した低層住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺には共同住宅も散見されるが、地主の資産の有効活用を目的としたものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、相対的に比準価格の説得力の方が収益価格のそれを上回るものと思料する。したがって、本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線からやや南側に位置する、中小戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、東中野駅から徒歩圏で生活利便性も高く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅が多く存する利便性の高い住宅地であり、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は住環境と利便性の高さを反映し、やや上向きで推移すると予測される。

価格決定の理由

最寄駅の利便性が高い中小規模の戸建住宅を中心として共同住宅も見られる住宅地域であるが、需要の中心は自用戸建用地取得目的の個人であり、収益性よりも快適性・利便性が重視される傾向にある。したがって、市場性を反映し、信頼性、代替性の高い取引事例から得られた比準価格がより説得力を有する試算価格であると判断し、比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅舎の建替えは終了し、成熟した商業地でもあり、特段の変動要因は認められない。駅前立地で稀少性を有し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商業地域として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。地価水準としてはやや上昇傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

中野区及びその周辺区の商業地域から広範囲に取引事例を収集し適切な事例の選択を行った。求められた比準価格は、市場性を反映した説得力を有する試算価格である。一方、市場参加者の特性に適合した収益価格も、詳細に検討が加えられ、相応の説得力を有する試算価格である。以上の検討の結果、規範性のある事例を収集し得た実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存する地域は熟成した標準的な住宅地域として，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的住宅地域として安定しており，将来の変化も予測できず，今後も現在の状態を維持するものと予測される。なお，地価水準は全体的に上昇基調で推移している。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は，環七と青梅街道の両街路に近い既成の標準的な低層住宅地域である。標準地上の建物も賃貸用住宅であり，市場においては賃貸目的の建物も存しているが，自用の戸建住宅が多く，賃貸目的よりは自用目的の取引が多いと思われる。このような地域の実情を踏まえ，鑑定評価額は，取引事例比較法による比準価格を標準として，収益還元法による収益価格を参酌して，代表標準地との検討も踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、収益価格に規範性が認められるが、法令による高度利用の制約もあり収益価格はやや低位に試算された。一方で現実の取引市場では希少性に着目した価格形成がなされており、近時の市場動向を反映した比準価格は優れて実証的である。以上を勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性が高い住宅地として熟成しており、特段の変動要因等はない。底堅い需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心部に近い住宅地として、熟成した地域である。特段の地域要因の変動等もなく、ここしばらくは、現状の利用形態を維持すると思われる。景気動向等を背景に、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

対象地域の土地取引は、自己利用目的の住宅用地のほか、周辺は賃貸用不動産等が混在するため投資需要も見込まれる。但し、行政的条件等により土地の経済価値に見合った収益力の見込まれる建物建築が困難で、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算され、実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中野区南部の、都心へのアクセスに優れた住宅地域でる。地域要因の変動は特段認められないが、需要は安定的で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のなかに、共同住宅等も散見される、成熟した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと思われる。地価は上昇傾向にあると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地域から類似性の高い事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した説得力の高い価格が求められた。これに対し、収益価格はやや低位に求められた。当該エリアは、アパート等も散見されるが、戸建住宅が多く、取引も自己使用目的が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

収益性の高い商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層店舗、事務所、マンション等の建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

駅にも近く、店舗等の建ち並ぶ商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃貸市場として比較的成熟している地域といえる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、賃料水準も未だ不安定であり、変動要因も多い。よって、収益性の高い商業地域として熟成しているが、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。