地域要因

地下鉄ブルーライン及び京急線の2路線利用可能で利便性が高いため、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する利便性の高い住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅、アパート等を中心とした住宅地域で、同一需給圏内で中心となる需要者は自己使用目的で住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われているため、類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はない。利便性、快適性等に概ね優る住宅地域で、地価は上場傾向を保っているが、周辺地域の街路の配置等はやや劣る。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、すでに成熟しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。接近条件にも概ね良好で、需要に懸念はなく、地価は当面堅調に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、これらは古くからの地元地主等による資産保有を目的としたものが殆どである。自宅所有目的が取引の中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われており、収益性が地価に与える影響は小さい。よって、多数の取引事例を検討して得た実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。最寄駅から徒歩5分程度に形成された住宅地域で熟成度は高く、生活利便性に優ることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、併用住宅等が混在する熟成した住宅地域で、今後も概ね現況を保持すると予測する。市場実態を反映して、地価は当面強含みに推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は生活利便性の高い住宅地域であるため、周辺地域と共にアパート等も多く見られ、賃貸住宅に対する需要も堅調である。しかし、未だ地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。このため、多数事例を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや遠方だが、地価水準が相対的に低いことなどから、宅地需要は比較的堅調で、地価もほぼ横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅から徒歩圏と判断できる限界の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外にアパート等も見られるが、採算面等からみて、収益目的はあまり期待できず、相続税等の対策を動機とするものが多く土地取引の中心は自用目的と判断される。よって本件においては、現実の規範性の高い取引事例を基に試算し、市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格がやや低く試算されたことも考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

保土ケ谷駅から徒歩圏内にあり、宅地需要は多いが、他地域との競合もあり、地価は概ね横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅から徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内での土地取引の中心は自己使用目的と判断される。また、賃貸動機が収益にあるとは言えず、容積率の関係で良好な賃貸事例を収集できない傾向が強い。よって本件においては、規範性の高い現実の取引事例を基に試算し市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低く試算されたことも考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区北部の住宅街。高台の丘陵地で、最寄駅の地名的選好性も踏まえ、地縁者による需要が中心。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、一般住宅が多い住宅街で市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。アパートは散見されるものの経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は相対的に少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

杉田駅より徒歩5分と利便性が良好なエリアであるため、需要は比較的安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とし、アパート等の混在もみられる既成住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩5分程度と近く、アパート等の混在もみられるものの、概ね良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。交通利便性等にやや劣り、買替、相続等に伴う供給も比較的多く見られることから、割安感が求められる。

地域要因の将来予測

郊外の丘陵地に開発された分譲住宅地域で、既に成熟しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を反映して、地価は当面やや弱含みに推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も散見されるが、これらは資産保有を目的としたものが殆どであり、バス便利用圏にあって賃貸住宅に対する需要も限定的である。取引は自宅所有を目的としたものが中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われているため、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの路線沿商業地域。高層階の店舗需要や最寄駅の地名的選好性が劣るが、立地的に希少性を有する。収益環境に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅、マンション等が混在する路線商業地域で繁華性に富んだ環境ではないが、現在の収益環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、店舗、店舗併用住宅等が多い県道沿いの路線商業地域で、市場においては賃貸経営により収益獲得を志向する投資目的の需要はあるが、繁華性などから元本価値に見合う収益獲得が困難であり収益価格は低位にある。また資料収集の限界から収益価格は想定要素も多い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

高台に位置する既成住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も一部見られるが、高台の低層住宅地なので自用目的の取引が多い。居住のための快適性を求める需要が強いので土地価格に見合った収益性を十分確保できず収益価格はやや低位にある。よって、取引の実態をより反映した実証的な比準価格を標準とし理論的な収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

保土ケ谷駅から徒歩圏の高台の住宅地域にあり、居住環境、接近性で優るため宅地需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。駅徒歩圏の戸建住宅が多い高台の住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。