神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町１０番２(弘明寺駅・弘明寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


265,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町１０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町１０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市南区井土ケ谷下町１０番２
住居表示 
価格265,000円/㎡
交通施設、距離蒔田、500m
地積133㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士松原哲朗
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄ブルーライン及び京急線の2路線利用可能で利便性が高いため、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する利便性の高い住宅地域で、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、横浜市南区、港南区、磯子区、中区、西区等を中心とした、地下鉄ブルーライン及び京浜急行線沿線徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は都内または横浜方面への通勤者層であり、市内居住者のほか、隣接区等からの転入も認められる。取引市場は土地で2∼3千万円程度、土地建物総額で3千万台後半∼4千万円台後半前後が中心となっており、2線利用可能で利便性が優るため、住宅需要は堅調である。
一般的要因不動産市況は大都市圏を中心に堅調であり、住宅投資等も金融緩和の影響等から好調だが、当該エリアの価格の上昇余地は縮小傾向である。

渡辺康男氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺康男
価格265,000円/㎡
個別的要因南東道路で方位が優る。
地域要因駅、商店街に近い区南部の住宅街。駅利便性から周辺の住宅地は依然として根強い人気がある。環境要因に大きな変動は無い。
地域要因の将来予測一般住宅のほか、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄及び京急本線の沿線を主として南区中央部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は横浜市内への通勤者を中心とした第一次及び第二次取得者が多くを占める。都心への接近性から圏外からの転入者も見られる。近隣地域は、2路線利用可能な既成住宅地域のため立地性が高く需要は多い。市場での需要の中心価格帯は土地は標準規模で2，500万円程度、新築戸建住宅では3，500万円∼4，000万円程度である。
一般的要因低金利・雇用改善等の影響を受けて、不動産市況も全般的に回復基調にある。但し、物件選別化は依然として強く需要が弱い場所も見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4223494
北緯 139度6008183

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市南区南太田町４丁目３４８番２神奈川県横浜市南区永田町字山王下４３１番２０神奈川県横浜市南区堀之内町２丁目１４６番９神奈川県横浜市南区三春台４９番神奈川県横浜市南区大岡３丁目１７４５番３７神奈川県横浜市南区別所中里台６９３番７３神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５神奈川県横浜市南区大岡２丁目９６０番１６外神奈川県横浜市南区中里１丁目１０７番１神奈川県横浜市南区中里３丁目４１５番２１神奈川県横浜市南区別所中里台６９３番３７神奈川県横浜市南区大岡２丁目９８３番１６神奈川県横浜市南区六ツ川１丁目２８１番５神奈川県横浜市南区中島町３丁目５９番３神奈川県横浜市南区大岡１丁目２１５５番４神奈川県横浜市磯子区田中町字松ノ内５２１番５

参考：近隣駅の地価相場

弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)井土ヶ谷駅(地価相場 206,000円/㎡)南太田駅(地価相場 241,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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