地域要因

良好な住環境にあるが、交通利便性がやや劣り、周辺地域での土地区画整理事業に伴う宅地供給により需要が更に軟調化、価格の下落幅が拡大した。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にて、建築協定もあることから、現在の良好な住環境を維持するものと予測する。徒歩圏外周に位置し、交通利便性がやや劣るため需要は軟調、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い金目地区北金目・真田等における多数の戸建住宅地の取引事例を収集し、個別的要因もより類似する事例を選択して試算しており、説得力ならびに信頼性は高い。一方収益価格は、近隣地域が建築協定により建物用途が戸建住宅に限定され、収益性を追求できない地域であることから適用を断念した。よって、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

秦野市東部に中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

鶴巻温泉駅と東海大学前駅の2駅を利用可能な区画の整った住宅地域で格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は長期的に下落傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶが自用の戸建住宅が中心でアパート等の賃貸需要は少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域であり、既成の住宅地域である。地域要因の変動は特にないが、周辺では低価格の物件供給が多く見られる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する東海大学前駅徒歩圏の住宅地域であり今後とも現状を維持するが、高台の坂道アクセスは敬遠される傾向にあり、地価は緩やかな下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、坂道ながら駅徒歩10分程度の住宅地域である。東海大学の学生向けやファミリー世帯向けのアパート等も多いが、収益目的の土地取引は殆ど見られず、自己使用目的が取引の中心である。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海大学前駅徒歩圏内の熟成した旧分譲団地であり、地域要因の変動は特にないが、周辺では低価格の物件供給が見られる。

地域要因の将来予測

東海大学前駅徒歩圏の住宅団地として熟成し、今後とも現状を維持するが、同駅利用圏内の矢名地区や平塚市真田・北金目地区での宅地供給量は多く、地価は下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ落ち着いた環境の住宅地域である。建築協定により団地内の用途は専用住宅に限定されており、賃貸物件の想定は貸戸建となる。周辺には学生向けアパート等も見られるが貸戸建の収益性は相当に低く、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されていることも考慮し、市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動要因は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地域内の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地として熟成し、現状が維持されると予測される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、同一駅勢圏の平塚市内の保留地処分の供給が多く、地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多くこの点に難があり説得力にやや劣る。当該近隣地域は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。最寄り駅に徒歩圏内であり、アパート等が見られるが、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便のやや傾斜のある住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス便の住宅地域で交通利便性が劣り、周辺に店舗も少ないことから地価は弱含みで推移している。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域周辺から規範性の高い複数の事例を収集して試算され信頼性は高い。周辺は最寄駅からバス便の中規模一般住宅が建ち並ぶが自用の戸建住宅が中心でアパート等の賃貸需要は少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動要因は見られず、最寄り駅からバス便利用であり、需要は弱く、一般的要因の影響を受けて地域内の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点にやや難があり説得力に劣る。近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。地域内にアパート等はあるが、利便性が劣ることから賃貸需要は弱い。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理地内の住宅地域であり、当面は戸建住宅主体の環境良好な住宅地域として安定的に推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は未だ成熟しきっていない土地区画整理地区内にあって、自己利用の戸建住宅敷地が中心である。地区計画により共同住宅の建築が制限され、賃貸住宅需要が少ないエリアのため、収益価格の試算に馴染まない地域性であることを考慮し、比準価格を採用し、代表標準地からの検討結果、過去からの経緯等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はない。駅徒歩圏外の地域であり、二極化により住宅需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、周辺にはアパート等も見られるが、最寄駅、商業施設への接近性も劣るため、戸建の自用物件の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住快適性に重点を置いて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格に重点をおき、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道246号線背後のバス便利用圏の小規模分譲地であり、特段の開発動向はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

秦野駅からやや距離があり、国道246号背後に存する主に戸建住宅を中心とした小規模分譲地である。周囲に特段の開発動向はなく、当面は現状のまま弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象不動産の周辺に一部アパート等は見られるものの、周辺工場の従業員用の単身アパート等が中心であり収益目的の土地取引はほとんどない。従って、自己使用目的の戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内に存する住宅地域であるため、最寄り駅からは遠く、生活上の利便性は劣ることなどから、地価は依然として下落している。

地域要因の将来予測

近隣地域は市街化調整区域に存するため住宅地域としては熟成しておらず、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持。住宅需要は弱含んでいることから、今後も地価は下落が続くものと予測。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、数は多くないものの、戸建住宅地の取引を主体とする、比較的新しい市街化調整区域内の事例を収集することが出来た。一方、標準地の周囲にはアパート等の収益物件がほとんど見受けられず、賃貸事例の収集も困難であったことから、投資採算性を主体とした収益還元法は採用できなかった。したがって本件においては、比準価格をもって鑑定評価額とすることが妥当であると判断し、上記のとおり決定した。

地域要因

平塚駅北西方のバス便圏の住宅地で、渋田川の西方に位置し、特段、変動要因は見られない。住宅地への需要は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、住宅地として熟成しており安定している。当面は現状維持で推移するものと予測した。駅バス便圏で需要はやや弱含みではあり、今後は緩やかに下落するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い平塚市郊外の住宅地域であり、アパート等も見られるが投資目的の取引は少なく、自己使用目的が取引の中心である。本件では、同一需給圏内で規範性が認められる取引事例が収集し、各補修正も適正に行い、比準価格の信頼度が高いものと判断できたので、これを標準として収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便利用の地勢がやや劣る住宅地域で、特段の変化は見られない。新規の建設等は少なく、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅の外、空地等も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。特段の好転材料はなく、生活利便性がやや劣る地域的特性を考慮すると地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断される。アパートも見られるが資産保有を目的としたもので、その収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。