神奈川県秦野市鶴巻南３丁目６０４番３１(鶴巻温泉駅・東海大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


95,500円

2017年01月01日に行った神奈川県秦野市鶴巻南３丁目６０４番３１(神奈川県秦野市鶴巻南３−２３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,500円/㎡としました。

神奈川県秦野市鶴巻南３丁目６０４番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県秦野市鶴巻南３丁目６０４番３１
住居表示鶴巻南３−２３−２
価格95,500円/㎡
交通施設、距離鶴巻温泉、1,200m
地積154㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今井孝氏による調査レポート

不動産鑑定士今井孝
価格96,000円/㎡
個別的要因北側道路であるが、幅員は5．5mで、画地規模が適当であり、選好性は高い。総額の観点からも需要は概ね堅調であるが、個別的要因の変動はない。
地域要因過去一年間特段の変動要因は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であるが、一般的要因の影響を受けて地域内の地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地として熟成し、現状が維持されると予測される。最寄り駅から徒歩圏内であるが、同一駅勢圏の平塚市内の保留地処分の供給が多く、地価は緩やかな下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線の鶴巻温泉、東海大学前、秦野駅を中心とする住宅地で、秦野市、伊勢原市、平塚市北部である。需要者は都心に通勤するサラリーマン層が中心で、周辺市居住者の需要もある。小規模開発や既存宅地の分割による宅地供給、同一駅勢圏の平塚市内の保留地処分の供給が多く、最寄り駅に徒歩圏内であるが、地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心価格帯の宅地供給は140㎡程度の画地で1．5千万円前後、新築戸建は3千万円未満。
一般的要因当市の人口・世帯数は近年微減傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格95,000円/㎡
個別的要因北道路の中間画地。形状規模ともに中庸で、個別的要因の変動はない。
地域要因既成の住宅地で、安定的な土地利用を維持している。地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測既に熟成した住宅地域であり、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は秦野市、伊勢原市及び平塚市の北部を含む広域的な地域に存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち秦野市とその近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、同一需給圏内は人口、世帯数の緩やかな減少傾向が続いており、また都心通勤圏としての相対的位置等により需要は減退傾向にある。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2500万円∼3500万円、土地は1000万円∼1500万円である。   
一般的要因秦野市は人口は微減傾向。高齢化率はやや高い。取引件数等は減少傾向。不動産市況は低迷を脱しておらず、バス便地域は下落率も大きい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3757516
北緯 139度2859735

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴巻温泉駅(地価相場 99,300円/㎡)東海大学前駅(地価相場 97,500円/㎡)伊勢原駅(地価相場 122,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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