神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８(伊勢原駅・鶴巻温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
92,000円
2017年01月01日に行った神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県平塚市岡崎字山王久保３６６４番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 92,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊勢原、3,400m |
| 地積 | 102㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田さをり氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田さをり |
|---|---|
| 価格 | 92,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 伊勢原市に近く、駅からバス便圏域の既成住宅地域で、やや起伏を有する。周囲には空地等も散見され、需要は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地域を形成しており、特段の変動要因は見受けられないが、駅からやや距離のあるバス便圏内住宅地における需要は、今後も弱含みで推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急小田原線沿線に存する、平塚市、伊勢原市、秦野市等の住宅地。需要者は、地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者が大半である。既成住宅地であるため、大規模な宅地開発はあまり見受けられず、中規模画地の土地細分化による新築戸建住宅又は転出による中古住宅が取引の中心となっている。土地は1000万円前後で、更地取引が主であるが、新築戸建住宅で見受けられる価格帯は2000万円前後が多い。 |
| 一般的要因 | 産業商業居住等を市内で賄う自己完結型都市。人口は微増減はあるがほぼ横ばい∼微減傾向、高齢化率は県水準よりもやや高めに推移中。 |
上田弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上田弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 92,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの郊外住宅地域であり安定的な需給関係にある。市内の郊外住宅地需要を反映して、地域周辺も緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの郊外型住宅地域で安定した住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。価格は、平塚市内郊外の価格動向を反映し当該土地周辺も緩やかな下落傾向にあり当面この傾向は続くものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急線各駅南側のバス便住宅地域で、近隣地域は古くからの住宅地である。需要者の中心は平塚市内の30∼40代前後の居住者であるが他の市町村からの転入も見られる。真田・金目地区で区画整理が完了したが、それ以外で目立った大規模開発の動きはない。需給関係は一般住宅用地を中心に需要がやや弱めで推移している。土地価格は総額で10百万円前後、建物付きで25百万円（新築）から15百万円（中古）程度が中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | アベノミクスに足踏み感が見られるものの、政府の経済対策、日銀のマイナス金利政策、米新大統領への期待感などから持ち直しの兆しが出ている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3773769 北緯 139度3044773 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊勢原駅(地価相場 122,500円/㎡)鶴巻温泉駅(地価相場 99,300円/㎡)東海大学前駅(地価相場 97,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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