地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

方南町駅及び中野富士見町駅から徒歩圏内に存する、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域である。当該地域については特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

第1種中高層住居専用地域に所在し、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されているケースは少なく、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の路線商業地域で、特段の地域要因の変化はない。景気動向を背景に土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中高層マンション、事務所ビル等が混在する路線商業地域である。地域に変化をもたらす特段の要因等は見あたらず、当面は現状の路線商業地域として推移すると思われる。

価格決定の理由

取引事例は、同一需給圏内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地を中心に収集し、実証的で規範性の高い価格が試算された。一方、投資目的の需要は採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。本件では地域特性に留意し、現実の取引に基づく実証的な比準価格、及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。東北沢駅から徒歩約3分に位置し、利便性が良好で且つ閑静な住宅地域であることから、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変化もないことから、当面現状を維持し、地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから類似地域の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等はない。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅等の建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象地に対する需要は自己利用目的が中心で、居住環境が重視される。周辺に賃貸用の共同住宅等も混在するが、容積率等から土地の経済価値に即応した賃料を得難く、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した多数の取引事例を収集し、規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態に即応した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

より都心部に近い渋谷・目黒区の高級住宅地の需要の高まりを受け当地域の地価は幾分上昇傾向にあると思料する。その他特に変動要因は見当たない。

地域要因の将来予測

地域は中規模以上の戸建住宅が多い閑静な低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では低層の共同住宅も散見されるが、高価格帯である当地域の土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は高級住宅地域に存し需要者は収益性よりも良好な居住性等に着目して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心アクセスも良好な住宅地域である。準幹線道路沿いのため取引は少ないが、背後住宅地の需要も堅調で、価格は上昇基調である。

地域要因の将来予測

敷地面積に応じて戸建住宅、中層のアパート等の利用形態がみられる地域である。幅員が広く車両通行量がやや多い都道沿いであるが、住宅地としての熟成度が高く、中期的には現在の利用形態を維持するものと予測した。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境は良いが、利便性の劣る住宅地で、地域要因に大きな変動はない。価格水準が低いため、それなりの需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、郊外の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

渋谷区を代表する準優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域であり、今後とも現状に近い状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。本件では、準優良住宅地としての地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格は低位に試算された。以上、各試算価格における規範性の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。