地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

京成大久保駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。生活利便施設も近く、地価水準は、引き続き、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

私鉄駅と大学街を結ぶ近隣商業地域で、大学関係者と地元住民が主な顧客である。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大学街と最寄駅を結ぶ熟成した近隣商業地域で地域内に特段の変動要因はなく、当面は中層店舗住宅併用地利用が維持するものと予測する。地価水準は周辺住宅地価格の上昇傾向もあり今後も当面やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は習志野市内の近隣商業地域に存する取引事例から求めたもので、実証的で信頼性は高い。収益価格は賃貸事例から賃料を求め投資採算性に着目した価格で、収益性を反映している。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状のまま推移するものと思料する。地域周辺での開発の余地は殆どなく需給関係は安定している。今後の地価は、景気回復等を反映して上昇傾向を辿るものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏内の住宅地域であり、最寄駅への接近性等利便性が高いことからアパートも混在するが、収益目的の取引は少なく、自用日的の取引が中心である。比準価格は豊富な規範性のある取引事例から試算したものであり信頼性は高い。収益価格は地域性、敷地規模等事業収支の観点から試算できなかった。本件においては規範性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は若干の上昇で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既存の閑静な住宅地域で、今後も安定的な推移を辿るものと予測する。景気回復の兆しが見られる中、今後の当該地域の地価水準は、基調として上昇局面を迎えるものと予測する。

価格決定の理由

本標準地の存する地域は自己使用を中心とした地域で、共同住宅に適合しない地域のため収益価格を求めることはできなかった。同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたため、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。居住環境は比較的整備された地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場形成がされてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「京成大久保」駅へ徒歩圏内の区画の整った比較的良好な住環境を備えた住宅地域であり、住宅需要は底堅く、地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。需給関係は底堅く推移しており、地価は緩やかな上昇基調を予測する。

価格決定の理由

地域には地元地主所有のアパート等は散見されるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、かつ本件対象標準地が指定基準地であるため、当該指定基準地の価格の半年間の変動率にも留意しつつ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR幕張本郷駅から徒歩圏にある戸建住宅中心の住宅地域で、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある台地上の古い住宅地域であり、地価に影響を与える格別の価格形成要因の変動の兆しはない。JR総武線沿線の住宅地需要は堅調で、今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は熟成した住宅地であり、アパートも見られるが、賃貸需要は強くなく、需要の中心は自用の戸建住宅である。当該近隣地域は、不動産の収益性から土地価格が形成されている地域ではなく、収益価格は求めなかった。土地価格は専ら過去における取引価格から一定の水準が形成され、それを軸に相場が形成されている。鑑定評価額については比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価動向はやや下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用目的の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域において市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東武野田線沿線の住宅地域はJR沿線に比し人気はやや劣るものの、駅から徒歩圏内の住宅地域の地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏内の農家住宅が混在する住宅地域である。賃貸需要は弱くアパ−ト等の収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては規範性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大型店の進出により、在来型の小売店舗を中心とした商業地は衰退している。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から離れた小規模小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域に存している。需要者は自己利用目的の中小法人や個人事業主が中心と見られるが、収益目的の事業者も一部想定される。土地の取引市場動向を如実に反映した比準価格が相対的信頼性に優ると判断されるので、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅から徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要はあまり大きくないものの需給動向は改善され回復基調にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。JR津田沼圏内の住宅地域は安定した需要があり、地価は微増で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏外の中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域である。当地域を含め周辺地域は立地条件等から賃貸需要は弱く、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては戸建住宅地の事例による比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区は若干の需要の減退傾向が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は私鉄沿線の郊外に存し、交通接近条件が劣ることなどから需要はやや弱い住宅地域で、価格形成要因の大きな変化は認められず、現在の状態で暫くの間推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は居住環境重視の自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、市場参加者の属性及び最有効使用の観点から共同住宅等の収益物件の想定は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に格別の変動はないが、駅徒歩圏の需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する駅徒歩圏の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。地価は旺盛な需要に支えられ、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益物件を資産保有目的で購入する事例は見られるが、収益物件建築のために土地を購入する事例はほとんどなく、市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。比準価格は多数の戸建住宅地の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

始発駅であるJR総武線津田沼駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であることから、希少性があり、地価は若干の上昇傾向に向かうものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅から徒歩圏にあり、遊休地を利用したアパートの立地も見られるものの、旧来からの地主の相続対策等によるもので、収益目的の土地取引は極めて少なく、取引の中心は自己使用目的である。従って、収益性を反映した収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外のやや利便性の劣る住宅地域であるが、パワービルダー等による総額を抑えた物件も見られ、地価は概ね横這いで推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の地価は総額重視の傾向の下、横這い乃至若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏外にある戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅の想定は収支採算面から合理的でないことから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。