千葉県習志野市大久保３丁目２１番５(京成大久保駅・実籾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


186,000円

2016年01月01日に行った千葉県習志野市大久保３丁目２１番５(千葉県習志野市大久保３−１１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を186,000円/㎡としました。

千葉県習志野市大久保３丁目２１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市大久保３丁目２１番５
住居表示大久保３−１１−１９
価格186,000円/㎡
交通施設、距離京成大久保、550m
地積296㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ駅前通り沿いの商業地域
前面道路の状況南東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸和男氏による調査レポート

不動産鑑定士岸和男
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因私鉄駅と大学街を結ぶ近隣商業地域で、大学関係者と地元住民が主な顧客である。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測大学街と最寄駅を結ぶ熟成した近隣商業地域で地域内に特段の変動要因はなく、当面は中層店舗住宅併用地利用が維持するものと予測する。地価水準は周辺住宅地価格の上昇傾向もあり今後も当面やや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は習志野市・船橋市・八千代市・千葉市内のJR総武線船橋駅・津田沼駅周辺を除く商業地域。需要者は地縁のある個人事業者及び法人事業者が中心である。市場の需給動向は、数年前周辺部に郊外型量販店が進出し、今後の同種店舗の進出可能性は低い。収益物件は総額がやや小さく、地元の個人投資家の需要が見込める地域である。需要の中心価格帯は、画地規模が大小様々であるため幅が大きいが、既存建物付で4000∼8000万円程度である。
一般的要因習志野市の近隣型の商業地域の需給動向は、売買件数の多い背後の住宅地の影響もあり、やや堅調に推移している。

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格186,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因学生客を中心とする商店街であり一般客による繁華性は低いが、値頃感が出ている。地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測大学の近くに中小規模の小売店舗や飲食店舗、日用品店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現況を維持してゆく地域と予測され、地価は日本全体の景況から若干の強含みが予測される。
市場の特性同一需給圏は船橋市、習志野市、八千代市及び千葉市の商業地域である。主な需要者は地縁関係のある地元企業や店舗経営者であり、学生が多いため個人事業者の店舗併用共同住宅も見受けられる。学生を主とした客とする商店街で、客単価は期待できないが繁華性はほどほどある。需要は強くはないが供給もきわめて少ない。従って、取引も殆どなく中心となる価格帯は標準的な土地では4千万円から8千万円程度と判断される。         
一般的要因習志野市は円安や株価の維持等の日本全体の景気感により不動産需要にも期待があり、地価は上昇傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6901765
北緯 140度0501262

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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