千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７(京成大久保駅・前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


104,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７(千葉県船橋市三山１−１８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７
住居表示三山１−１８−１２
価格104,000円/㎡
交通施設、距離京成大久保、1,700m
地積160㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森井正太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森井正太郎
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価動向はやや下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は京成本線及び新京成線沿線の住宅地域一帯である。需要者は船橋市周辺の通勤者で船橋市及び隣接市に居住する30代∼40代の一次取得者層を中心とし、都内勤務者の購入も見られる。当該地域は京成本線「大久保」駅から徒歩圏外であり、交通利便性の点で徒歩圏内の住宅地にやや劣ることから地価は微減傾向で推移している。土地は150㎡前後で1，500万円程度、新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因依然として緩やかな回復基調が続いている。地価は概ね上昇傾向にあるが、立地条件により上昇幅にばらつきがみられる。

越野昭夫氏による調査レポート

不動産鑑定士越野昭夫
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき変動要因は見当たらない。最寄駅から遠いものの、市場の需給動向は安定的に推移しており、地価は横ばい基調である。
地域要因の将来予測格別の変動要因は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からやや距離があり、地価は、横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、船橋市東部及び習志野市、八千代市の京成本線、新京成線沿線の各駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者は圏内に居住する一次取得者が大半を占めるが、都心へ通勤する圏外からの転入者も見られる。市場の需給動向は安定的で、地価は横ばい傾向である。一般住宅の土地は、160㎡位が取引の中心で取引価格は100∼110千円／㎡の水準である。小規模な新築戸建住宅も見られ、25∼30百万円が需要の中心である。
一般的要因デフレ脱却・経済再生政策等の効果は、未だまだら模様。一般住宅市場は、交通利便性の劣る地域を除き、需要超過傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6959729
北緯 140度0457208

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市三山町８３番３千葉県船橋市習志野台２丁目６番１５千葉県船橋市田喜野井１丁目５２４番１４千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７千葉県船橋市三山８丁目５８８番１６千葉県習志野市藤崎３丁目７６２番１１９千葉県習志野市本大久保１丁目５４８番１０４千葉県習志野市大久保１丁目３７９番２３千葉県習志野市大久保２丁目３５２番１１千葉県習志野市藤崎６丁目４１５番１０

参考：近隣駅の地価相場

京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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