千葉県習志野市大久保１丁目４３９番５５(京成大久保駅・実籾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った千葉県習志野市大久保１丁目４３９番５５(千葉県習志野市大久保１−２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

千葉県習志野市大久保１丁目４３９番５５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市大久保１丁目４３９番５５
住居表示大久保１−２−７
価格152,000円/㎡
交通施設、距離京成大久保、490m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

秋葉節久氏による調査レポート

不動産鑑定士秋葉節久
価格152,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南西側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測京成大久保駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。生活利便施設も近く、地価水準は、引き続き、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として京成本線沿線で、概ね習志野市、八千代市西部及び船橋東部の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する1次・2次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。京成大久保駅に近い熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の規模で15百万円∼25百万円程度、新築戸建住宅は、総額30百万円∼40百万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因習志野市の住宅地の地価水準は、昨年同様、徒歩圏内又は住環境の良好な住宅地は上昇傾向に、それ以外の地域は横這い傾向にある。

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格152,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因京成大久保駅から近い、スーパーに近接した住宅地域で、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏にある商業施設にも近い、生活利便性の良い住宅地域であり、特に地価に影響を与える地域性の変動には変化は認められない。人気のある住宅地であり、今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、習志野市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内及び隣接市等に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。生活利便性と通勤利便性の優れた落ち着きのある住宅地域であり、人気も高く、需要は堅調なために近時は緩い上昇基調にある。需給の中心となる価格帯は規模にもよるが、土地は1，500万円∼2，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円∼4，000万円前後である。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6871434
北緯 140度0443295

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市上山町２丁目２６０番１５千葉県船橋市三山１丁目５２８番５７千葉県習志野市藤崎３丁目７６２番１１９千葉県習志野市本大久保１丁目５４８番１０４千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１５０千葉県習志野市大久保１丁目３７９番２３千葉県習志野市本大久保３丁目４７０番２７千葉県習志野市鷺沼台４丁目１８５６番千葉県習志野市藤崎６丁目４１５番１０千葉県習志野市本大久保４丁目４３０番６千葉県習志野市本大久保４丁目３２２番７外千葉県習志野市藤崎７丁目３５５番２

参考：近隣駅の地価相場

京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)前原駅(地価相場 134,500円/㎡)薬園台駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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