地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

新狭山駅北口の駅前通り商店街であり、今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内に存する商業地において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は自用の店舗・事務所と賃貸物件が混在している。近隣地域は駅に近い商業地域であるが、賃貸市場は未成熟のため、土地建物一体としての元本価値に見合った賃料水準は形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 熟成している低層住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、熟成度も高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、その多くは代々からの地主所有に係るものであり、収益物件を建築する目的での土地取引は少ない。取引の中心は自用の住宅取得を目的とした取引であることに鑑み、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺地域の需要は引き続き見られる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、価格は、都心へのアクセスが比較的良くないエリアであり、弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

農家住宅が散見されるほか、未だ周りに畑や空地があり、次第に住宅地域としての熟成度を高めていくものと思われるが、最寄駅への接近性に劣るため、その進捗は緩やかで、当面は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸アパート等も見受けられるが戸建住宅が中心であり、取引需要も、自用目的での土地建物一体としての戸建住宅の取引、あるいは戸建住宅建設のための土地取引が中心となっている。収益価格は、地積が小さく、最寄駅からも遠く、市場参加者にとって価格決定の指標にはなり得ず、適用を断念した。したがって、代表標準地との均衡にも留意のうえ、市場の取引実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭山市2．0㎞に位置する接近性に見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟で、事業収支の観点から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、幹線道路沿いの商業地域として沿道型店舗が多くみられる地域である。

地域要因の将来予測

当地域は狭山市中央通り沿いの路線商業地域であり、繁華性等の要因に変動はなく現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。それぞれ妥当性を有するが、最有効使用は沿道型低層店舗地であるものの、賃料水準が低いことから収益価格は低めに求められた。そこで、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外にある低層住宅地域で、今後も現状程度を維持しながら、住宅地域としての熟成を深めていくものと予測する。地価動向は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方、収益価格については、最寄駅から徒歩圏外であり、賃料水準から把握した収益性は著しく低くなるため、市場参加者にとって価格決定の指標にはなり得ず、適用を断念した。したがって、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅へ徒歩3∼4分と接近性に恵まれた地域である。地価は最寄り駅が都心への接近性にて劣ることもあり、横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持するものと思われる。景気の動向を反映し地価は横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

最寄り駅へ極めて近い距離にあり、周囲に共同住宅等が散在し、賃貸物件の需要と供給は見込めるものの、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に所在する。よって、本件では、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、且つ代表標準地との検討をも充分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の取引事例がなく、同一需給圏内の商業地の事例を広く収集し採用した。収益物件は当該地域及び周辺の商業地域に多く存在するため賃貸事例により支払賃料、保証金等の水準を把握し収益価格を試算した。しかし収益用不動産として投資目的で取引されるビルは少ない。よって市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭山市駅東口の区画整理区域内に立地する。良好な居住環境が形成されており新規供給も見られるため住宅需要の強さを背景に地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理事業の進捗率が高まり、街路整備や良好な居住環境が形成されつつあり住宅需要が強まっている。未利用地が多く見られるため、今後も新規供給が見込まれ、地価動向は上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく近年建築費も上昇傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭山市駅勢圏内の従来からの住宅地域である。周辺では新規の宅地供給も見られるが、住宅需要は安定しており地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は空地等が残存する従来からの低層住宅地域で、最近は土地の細分化も進みつつあるが、地域要因の大きな変化・変動はないものと予測する。地価動向は、需給が安定していることから横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく、近年建築費も上昇傾向にあるため、収益価格は非常に低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭山市3．6㎞に位置する接近性に見劣りする市街化調整区域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が見られる市街化調整区域内の既存の住宅地域であり、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街化調整区域内の既存の住宅地域で、自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は市街化調整区域内に位置し、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から距離があり、特段の地域要因の変化はない。地価は弱含である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は弱含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 市街化調整区域内の農家集落地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

 特筆すべき発展的要因は認められず、今後も現状維持程度の推移をするものと予測されるが、土地需要は弱く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

 当該近隣地域は、自己使用目的の一戸建住宅需要が中心であり、また、駅へ遠隔な位置にあるため、賃貸市場は形成されておらず、収益目的の取引は皆無であることから取引事例比較法による比準価格が価格判断の中心となるものであり、収益還元法は適さないものと判断し、本件での適用を見送った。よって本件では比準価格を標準としつつ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のごとく決定した。