埼玉県川越市南大塚１丁目９番１６(南大塚駅・西川越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市南大塚１丁目９番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

埼玉県川越市南大塚１丁目９番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市南大塚１丁目９番１６
住居表示 
価格114,000円/㎡
交通施設、距離南大塚、1,000m
地積141㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、事業所の混在する一般住宅地域
前面道路の状況北西4.5m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木良彦氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木良彦
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はなく、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、JR川越線各沿線で、概ね川越市内の住宅地域である。需要者の中心は川越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかな回復傾向にあるが、外縁部に位置し生活利便性が相対的に劣る地域であることから地価は横ばいとなっている。新築戸建物件は、2，500万円前後が需給の中心となっている。
一般的要因国内景気は、緩やかな回復基調にあるが、一部に先行き不透明感もみられる。市内の取引件数は増加傾向となっている。

中野拓氏による調査レポート

不動産鑑定士中野拓
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南大塚駅から徒歩圏内に所在し、通勤世帯を中心とした需要は認められる。近傍の空地の開発も進捗しており、住宅地として成熟しつつある。
地域要因の将来予測今後も、近隣の駐車場等の低利用地の開発により、住宅地としての成熟度が高まるものとと予測される。
市場の特性同一需給圏は南大塚駅または川越市西部に所在してJR川越線や東武東上線の各駅を最寄駅として、徒歩圏内に所在する住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は都心や市内等に通勤する勤労者世帯であり、第一次取得者が多い。近隣地域は南大塚駅からやや利便性に劣る地域ではあるが、価格には値頃感がある。近傍の開発も一段落し、物件は減少しているが、対象標準地規模の敷地の建売住宅の中心価格帯は2，000万円台半ばから後半にかけてと思料される。
一般的要因円安傾向の市場環境下で輸出は好調を維持しているが、国内の景気回復はやや停滞気味であり、不動産市場には二極化の傾向が顕著に見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8972759
北緯 139度4549354

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川越市上野田町２６番１６埼玉県川越市東田町２１番１５埼玉県川越市大字南大塚字向ノ台１３４４番１１埼玉県川越市南台１丁目４番５埼玉県川越市大字砂久保字北見付５４番５外埼玉県川越市大字今福字中台元寺井分４７２番６埼玉県川越市南台２丁目４番３２埼玉県川越市大字大塚新田字慶治里５８７番２埼玉県川越市脇田新町７番２外埼玉県川越市大字豊田本字ツジ９１４番１埼玉県川越市広栄町１６番１３外埼玉県川越市南台３丁目６番１２埼玉県川越市吉田新町２丁目１６番１５埼玉県川越市仙波町２丁目１７番２２埼玉県川越市大塚１丁目１４番２１

参考：近隣駅の地価相場

南大塚駅(地価相場 149,000円/㎡)西川越駅(地価相場 140,000円/㎡)川越市駅(地価相場 188,000円/㎡)川越駅(地価相場 188,000円/㎡)的場駅(地価相場 114,000円/㎡)本川越駅(地価相場 231,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード