地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等も見られる。自用目的の取引が中心であり、収益目的の共同住宅等の取引は散見される程度である。本件においては市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線の駅徒歩圏に存し、練馬駅を中心とした区内東部地域に対する好調な需要に牽引され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションも多い既成の住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動はないことから、当面は引き続き当該地域性を維持して推移するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はマンション等も多い住宅地に存しているが、地域では賃貸経営による収益性に着目した取引より、自己利用を目的とする住宅地としての快適性等を重視した取引の方が多く見受けられる。当該取引動機となるのは、居住快適性を反映した市場性であるといえ、本件では比準価格の説得力が収益価格に比し、相対的に優るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内でも人気の高い東京メトロ線沿線であり、最寄駅から徒歩圏内のため安定した住宅需要がある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住環境が比較的良好な住宅地であり、当面の間大きな変化はないものと予測される。最寄駅からは徒歩圏内であるため、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域は最寄駅からも近く、賃貸需要も見込める地域であるが、取引の中心はエンドユーザーによる住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

ときわ台駅北側に形成された商業地域である。客足に大きな変化はなく、一定の繁華性は維持しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅前広場に面した繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣商業地域として格別な地域要因の変動はない。地価は、景気回復に伴い、上昇基調に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

周辺には敷地の集約化による開発等も見られるが、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、自用目的での取引が中心となり、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断されることから、市場における取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

中板橋駅徒歩圏で共同住宅が増加している。駅前商店街であったとしても、住宅用地の需要は高く、将来的には住宅地への変貌の可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたものであるが、規範性が高い。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、利便性及び居住の快適性を重視した取引が主流である。以上より、本件では比準価格を重視して、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の区北東部にある閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の既成住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

西武線沿線駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は、収益目的よりも自用の戸建住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引きの実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗付きマンション、事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地で、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

要町駅は地下鉄有楽町線のほか副都心線の開通により渋谷方面への利便性も向上した。池袋駅にも近いこと及び高容積を利用してのマンション化が進むものと見込まれる。

価格決定の理由

商業地の取引事例は数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は豊島区及び隣接文京区の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの取引事例を中心に選択し査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。従って、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因の変動要因は特段見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を中心に試算され、市場性を的確に反映した実証的な価格である。これに対し、収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受されず、比準価格に比べ低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。