東京都練馬区氷川台４丁目８４番１４(氷川台駅・平和台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


399,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区氷川台４丁目８４番１４(東京都練馬区氷川台４−４５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を399,000円/㎡としました。

東京都練馬区氷川台４丁目８４番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区氷川台４丁目８４番１４
住居表示氷川台４−４５−１８
価格399,000円/㎡
交通施設、距離氷川台、550m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木内かをり氏による調査レポート

不動産鑑定士木内かをり
価格400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区内でも人気の高い東京メトロ線沿線であり、最寄駅から徒歩圏内のため安定した住宅需要がある。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測区画整理済みの住環境が比較的良好な住宅地であり、当面の間大きな変化はないものと予測される。最寄駅からは徒歩圏内であるため、地価は堅調に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線沿線の練馬区及び隣接市区内の住宅地である。需要者は練馬区内や周辺市区に居住する一次取得者及び買い換え層が中心である。副都心線延伸後は交通利便性が向上したことから住宅需要は堅調に推移しており、地価も上昇基調が継続している。取引の中心となる価格帯は、土地価格が画地規模100㎡程度で総額4千万円台∼5千万円台、新築戸建住宅は総額5千万円台∼6千万円台である。
一般的要因練馬区内の土地取引件数は増加傾向が持続している。都中心区の地価上昇が外周区にも波及し、区内の住宅地及び商業地の地価は上昇幅が拡大した。

片岡哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡哲也
価格398,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域であり、上記一般的要因を反映し、地価はやや強含み傾向にあるものと見られる。その他特に地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等がみられる熟成した住宅地域。地域の特性に影響を及ぼす変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと把握され、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、地下鉄有楽町・副都心線、東武東上線、西武池袋線沿線等に拡がる住宅地域の圏域で、主として練馬区内北部の住宅地域である。個人需要者は区内及び周辺市区内の居住者を中心とし、法人需要者は中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定している。土地は4，000∼6，000万円台程度、新築戸建住宅では5，000∼7，000万円台程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因区内の人口は微増傾向で住宅地需要は底堅く、収益物件の取引利回りも低下傾向であり、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7531049
北緯 139度66322

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

氷川台駅(地価相場 388,000円/㎡)平和台駅(地価相場 382,000円/㎡)上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)新桜台駅(地価相場 412,000円/㎡)小竹向原駅(地価相場 425,000円/㎡)桜台駅(地価相場 425,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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