地域要因

西の産業道路沿いの、郊外の路線商業地域であるが、市内の需要は、高萩町や国道50号沿いの方が高いため、需要が低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は、通称西の産業道路沿いの路線商業地域である。東の産業道路に比べ劣り、国道50号沿いの郊外型店舗の増大により停滞傾向にある。当面地価は、下落傾向を示すものと認められる。

価格決定の理由

近隣地域内は、店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域であり、自用目的、賃貸目的など様々な取引があることから、比準価格を標準としつつ、収益価格をも十分関連付けて、路線商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、円安傾向、原油価格の下落やイスラム国によるテロ、中国経済の減速傾向等の世界経済への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、農家集落的な色合いも残る住宅地域であることから、区画整理地等との比較において相対的な地位が低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主によるものが大半で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められたものと思料する。一方、取引は自用目的のものが大半で、収益性は必ずしも重視されないことから、類似の取引事例から求めた比準価格の方が相対的に規範性が高い。したがって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

流通系事業所の多い工業団地で、地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

流通系事業所の多い工業団地で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。栃木県南の工業団地の取引は堅調で、通販等の増加で流通業務団地の需要も多く、地価は下げ止まり傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は佐野市南部郊外の流通系の事業所の多い工業団地である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地に近い、比較的古い住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、街路条件がやや劣り、周辺ではやや競争力が劣る状況である。

地域要因の将来予測

旧佐野市南西部、中心市街地に近接する比較的古い住宅地域であり、街路条件でやや劣るが地域要因に大きな変動は無い。文教施設への接近性が良好であることから、今後も地価の下落は縮小傾向と予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが税金対策を意図した地主による建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な地域として選好性は比較的高く、地域は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

佐野市中心部に近い比較的住環境に優れた住宅地域である。取引価格は安定しており、地価下落幅の縮小傾向は今後も続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、周辺にアパート等も見受けられる住宅地域であるが、土地取引にあたって収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域である。本件では、植野地区およびその周辺の住宅地域において取引事例を豊富に収集できたので、信頼性の高い比準価格を重視するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

佐野環状線南方の、一般住宅、共同住宅の見られる住宅地域で、居住環境は整備されつつあり住宅地だが、周辺の需要が低迷し、停滞感が出ている。

地域要因の将来予測

街区の整った比較的環境良好な住宅地域だが、今後ともほぼ現状を維持するものと考えられる。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は、画地規模が小さいため、アパートを想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格や市場動向、円安傾向、原油価格の上昇やイスラム国によるテロ、次期米政権の通商政策等の世界経済への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部の店舗数は減少傾向で商業集積は低下しており、需要は弱い。地価は下落が継続している。

地域要因の将来予測

佐野市駅に続く既成の商業地であったが、年年店舗数が減少するなど、商業性は低下しており今後もこの傾向が続くものと予測される。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内は近隣住民を対象とする近隣商業地域であるが商況は低調である。自用の店舗兼住宅が多く、貸店舗等も散見されるが、空店舗や閉鎖店舗兼住宅も見受けられ、取引も自用目的が主である。賃貸市場が熟成しておらず、明確な賃料相場が形成されていないため収益価格の信頼性は低い。従って、比準価格を重視しつつ収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い地域で、宅地化可能な農地も残ることから利用度は徐々に高まっているが、街路条件が劣るため熟成の速度は緩やかである。

地域要因の将来予測

宅地化可能な土地も残ることから周囲は徐々に利用度が高まることが見込まれるが、街路の整備水準が劣ることから区画整理地等と比較すると競争力に劣り、地価はやや下落傾向で推移することが予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主によるものが大半で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められたものと思料する。一方、取引は自用目的のものが大半で、収益性は必ずしも重視されないことから、類似の取引事例から求めた比準価格の方が相対的に規範性が高い。したがって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途的には工業地域であるが、周辺において住宅化が進んでいる。

地域要因の将来予測

工場が多い地域であったが、経済の低迷により撤退が相次ぎ、跡地が住宅に移行しつつある。用途地域以外に工場用地としてのメリットが薄く、今後の動向が注視される。

価格決定の理由

自用の工場が多い地域にあって、工場を賃貸するケースは希で、適切な賃貸事例は収集出来ないため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は工業地の取引及び周辺地域の住宅地の事例等により求められており、対象地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣では昨年12月に旧市役所跡に新庁舎が完成し、顧客流動の改善が見込まれる。一方で建物や駐車場配置の関係で、大きな改善は不透明である。

地域要因の将来予測

佐野市の中心部、佐野駅西側の地元自営業者を中心とする商業地域である。昨年12月に旧市役所跡に新庁舎が完成し、繁華性の回復も見込まれるが、近隣地域への波及効果がどれだけあるかは不透明である。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自己用の店舗及び店舗兼用住宅を中心とする地域である。賃貸物件も散在するが賃貸による収益目的での土地の新規需要は殆ど見られず、自営目的での取引が支配的であり、収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的である。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内南北の幹線への店舗の流出傾向もあって、商業集積がやや劣り、地価水準も市場の動向を反映し低調である。

地域要因の将来予測

古くから車輌関連の営業所等が集積している市東西幹線にあるが、近年は市内南北幹線道路への商業集積が増しており、やや空洞化傾向にある。今後も地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 土地取引は、幹線沿いに業務関連の事例がみられ、地元間の取引が多く市場性を反映している。収益価格も幹線沿いの店舗等テナントの賃貸事例もみられ直接法を採用したが、賃料の下落傾向にあってやや低位に求められた。よって、比準価格を重視しつつ収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

分散していた佐野市役所の機能が新庁舎に集約されたため、昼間人口の増加や新規事業所の出店等が期待される。

地域要因の将来予測

佐野駅と佐野市役所の間に挟まれた市街地の中心部に位置し、低層店舗が多く見られる商業地域である。接近条件等の優れる地域であるが、繁華性の回復には時間がかかるため、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は佐野駅前の中心商業地域に存するが、郊外の路線商業地域等との競合により、商況は低調に推移している。不動産取引は地元事業者による自用目的での取引が中心である。比準価格は、類似性の高い商業地域の取引事例を採用しており規範性が高い。収益価格は、地価水準に見合った賃貸市場が形成されていないため、低位に試算された。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北東方の「佐野新都市」地区の開発が進むも、土地利用への影響は殆んどなく地域要因の変化に乏しい。

地域要因の将来予測

急速に発展中の「佐野新都市」地区の南西方に位置するが、農家集落地域への土地利用上の影響は弱く、当面は現状と同様で推移するものと予測する。地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

 農家集落内のため自己用住宅地としての利用が殆どである。土地の取引も自用目的が中心で、賃貸借等は殆ど見受けられないため、収益価格は試算しなかった。従って、市場の実態を考慮した市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、JR両毛線の線路敷に近く住環境にやや劣るため、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

佐野市中心部の東方に位置する既成住宅地域である。熟成度の高い地域であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の存する犬伏下町地区及びその周辺の住宅地域において信頼性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺は戸建住宅のほかアパート等も見られる地域であるが、標準地の画地規模が小さく駐車スペースの確保が困難であり、賃貸需要に即したアパート経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。