地域要因

商業集積性の高い駅至近の商業地域ではある。景気回復の収束感があるが当該商業地域は若干の強含み。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後ともに地域を代表する繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、且つ前年公示価格を勘案し、然る後に指定基準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

志木駅勢圏内の従来からの住宅地域である。利便性が高く住宅需要が強いエリアながら、新規の宅地供給が少ないため、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は利便性、居住環境等が優位な住宅地域であるが、周囲に未利用地が見られ、今後熟成度を増す余地がある地域である。地価動向は、堅調な住宅需要に支えられ上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。また収益物件については、単身者・ファミリー向けともに多くの共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準でなく近年建築費も上昇傾向であるため、収益価格はやや低位に試算された。したがって比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需給とも安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており、今後も大きな変化はないものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸用物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 用途の多様性が認められる商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 用途の多様性が認められる商業地域である。著しい地域要因の変動は認められず経済状況の改善傾向も緩やかであり、暫くは現状どおりにて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地（商業地として）の地域特性は、用途の多様性より様々な需要が期待される処であるが、賃貸市場は未成熟な地域で自用店舗が多い商業地域である。賃貸を前提とする収益不動産としての取引は非常に少ない地域でもある。よって本件鑑定評価においては、市場実態をより反映する比準価格を重視のうえ収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

店舗ビル等が建ち並ぶ既存商業地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれないため、当分の間現況通り推移していくものと予測する。

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近条件の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等の多い閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート、マンション等も混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用使用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇。

地域要因の将来予測

県道保谷志木線背後の住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の既存住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

志木駅北西方の徒歩圏内に形成された既存住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持しつつ、熟成を深めていくものと予測する。地価動向はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。自用目的の取引が中心であり、志木市内で多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない現状からやや低位に求められた。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域内にあるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は上昇した。

地域要因の将来予測

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地として熟成しており、特に目立った変化は見込まれないため、今後も当分の間、現在の環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅等が混在してはいるものの、戸建住宅の需要を中心とする地域であり、自用目的での取引が中心である。居住の快適性が重視されるため収益価格が低位となったものである。市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は既存住宅地域で、地価がやや上向き傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は景気回復をうけ、緩やかな上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅がみられる住宅地域で、周囲にはアパート等の収益物件も見られる。取引の中心は自用目的の戸建住宅であるが、低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに試算されている。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近く、住環境も良好であることから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅を中心とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

志木市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も多い。しかし、賃料水準は低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないが、周辺は根強い需要がある。

地域要因の将来予測

閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予想される。地価水準は上昇基調であるが鈍化している。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該県道沿いの地域要因は特別な変動がなく、地価も安定傾向にある。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗、事業所、工場のほか一般住宅、共同住宅等が混在する路線商業地域で、概ね横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、幹線沿いに店舗、事業所等の収益物件のほか一般住宅、共同住宅も混在する路線商業地域であり、特に取引の中心は自用目的が中心である。当該地域は中小規模の店舗が主なためこれらを反映し収益価格はやや低めに算定されたが、比準価格は市場を反映する価格となった。したがって比準価格を標準とし、収益性を反映する路線商業地域でもあるので収益価格を比較考量して、さらに前年標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅バス便であり、バス停には比較的近いが、需要の回復は未だ見られない。

地域要因の将来予測

駅までバス便で通勤等の便は良好とは言えないが、幹線街路沿いの商店街に近く、街路が整然としているなどの優良要因もある。今後も住宅地として熟成度を高めていくことが予想できる。

価格決定の理由

比準価格は、位置的に近く、多くの取引事例より比較的近い価格が求められており信頼性が高い。収益価格も比較的近くの賃貸事例より家賃を求めたが、旧来の土地所有者が経営する賃貸建物が多いため、家賃水準が低くなっていて、そのため収益価格は低い水準に求められている。以上の検討より信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記の通り決定した。

地域要因

環境の良い住宅地域であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しつつあり、特に大きな変化は認められず、今後とも現況のとおりの住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

小規模アパート等も混在する地域ではあるが、投資目的の土地取引は稀である。戸建住宅が多く、個人の自己使用を目的とした取引が中心となっているため、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめることとする。代表標準地からの検討をも踏まえ、前年価格との関連性に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 駅前商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は、用途の多様性がある駅前商業地であるが、低利用地が見られ繁華性が著しく高い商業地とはいえない。低層階を店舗、中層階を事務所等という様な形態の利用が標準的と判定できるが、自用が多く賃貸市場は未成熟な地域で、収益不動産としての取引はあまり見受けられない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。