埼玉県富士見市水谷東２丁目３２７３番１１(柳瀬川駅・志木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


133,000円

2017年01月01日に行った埼玉県富士見市水谷東２丁目３２７３番１１(埼玉県富士見市水谷東２−４９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

埼玉県富士見市水谷東２丁目３２７３番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県富士見市水谷東２丁目３２７３番１１
住居表示水谷東２−４９−９
価格133,000円/㎡
交通施設、距離志木、2,300m
地積70㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀口剛氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口剛
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因居住環境に関しては余り恵まれていないが、小規模住宅を中心とした住宅地域であるため、総額的な買い易さの影響を受け若干の上昇基調を示した。
地域要因の将来予測小規模住宅が密集している地域であり、隣地併合により住環境の向上を図っている画地も見られ、地域環境も徐々に向上している。当該要因は今後も続行するが、地価は横這い化傾向を示して行くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武東上線で、概ね富士見市・志木市・三芳町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏の内、一部他市からの需要も見られるが、富士見市内の30歳∼40歳代の取得者層が殆どを占める。駅からやや離れ居住環境にも余り恵まれていないが、標準的な地積が狭いため総額的には需要者層の広い地域であり、需要程度に関しては良好な地域と言える。価格帯は、土地70㎡程度の新築で2，200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復傾向を示しているが、一部の中小企業では将来の経営に陰りを感じており、消費の伸び悩みと共に不動産市場にも停滞化状態が見られる。

仲野文孝氏による調査レポート

不動産鑑定士仲野文孝
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から遠く、すでに小規模一般住宅が密集しており、周辺環境に大きな変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも、この住環境を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向にあるが、先行き不透明感が強い。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね、富士見市・ふじみ野市・三芳町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち、富士見市居住者がほとんどを占めるが、一部圏外からの転入者もみられる。駅から遠くバス便地域で、県道背後に小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。土地は70㎡程度で1，000万円弱、新築の戸建物件は敷地100㎡程度で2，000万円中盤の物件が需要の中心となっている。 
一般的要因景気が緩やかな回復基調を維持していることから、概ね不動産市況も横這いから緩やかな上昇傾向を示しているが、先行きに関しては不透明感が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8391165
北緯 139度5757447

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県新座市大字野火止字志木２２５５番４埼玉県新座市東北２丁目３６番１０９外埼玉県朝霞市本町２丁目１１９８番５４埼玉県志木市大字宗岡字五位戸１７６８番３埼玉県志木市幸町３３０５番３埼玉県志木市大字宗岡字深町４５７番２７埼玉県志木市本町５丁目２１２７番８ほか１筆埼玉県志木市大字志木字陣場２３５７番１埼玉県志木市大字志木字中野下８３８番４７埼玉県志木市本町２丁目１６０４番２０埼玉県志木市下宗岡３丁目２２４３番６埼玉県志木市中宗岡２丁目９１２番４埼玉県志木市柏町４丁目２６８２番７埼玉県志木市柏町６丁目６９９番７１埼玉県志木市本町２丁目１６８５番１２埼玉県志木市中宗岡１丁目８４３番８埼玉県志木市柏町５丁目２８８０番４埼玉県志木市柏町６丁目４番９６埼玉県志木市柏町４丁目２６８２番７埼玉県志木市上宗岡５丁目５１４番６埼玉県志木市本町１丁目１５９３番３埼玉県富士見市大字下南畑字竹ノ内３６２５番１埼玉県富士見市鶴瀬東２丁目２５０２番６外長野県諏訪郡富士見町落合字上ノ原３０６０番５２

参考：近隣駅の地価相場

柳瀬川駅(地価相場 230,500円/㎡)志木駅(地価相場 227,000円/㎡)みずほ台駅(地価相場 185,000円/㎡)北朝霞駅(地価相場 221,000円/㎡)鶴瀬駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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