地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

朝霞駅まで徒歩約4分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資することが多い地域である。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近く、比較的繁華性高いことから、収益性は見込まれ、需要は期待できる。

地域要因の将来予測

当地域は駅前商業地として成熟しており、繁華性等の要因に変動はなく現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。それぞれ妥当性を有するが、賃貸目的の需要よりも自己所有目的の需要が見込まれることから、市場性を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は上昇した。

地域要因の将来予測

土地区画整理がかつて行われた朝霞駅まで徒歩約7分の良好な住宅地域。今後も現状を維持して推移すると見られ、地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、特に急激な要因の変化はないものと推測され、今後も一般住宅地域としての住環境を維持するものと予測する

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産収益性を反映し理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

和光市駅から徒歩圏の住宅地で、地域も安定的に推移しており地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域であるが開発適地も残されており、今後さらに住宅地域として熟成していくものと予測する。都心とのアクセスの向上を背景に需要も底堅く地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、実際の取引事例に基づいた市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は不動産から継続的に得られる純収益に着目した理論的価格である。標準地は収益性よりも快適性や利便性など居住性を主たる購入要素とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考としつつ、地価動向に留意した前年価格からの推移も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地として熟成しており、特に目立った変化は見込まれないため、今後も当分の間、現在の環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅等が混在してはいるものの、戸建住宅の需要を中心とする地域であり、自用目的での取引が中心である。居住の快適性が重視されるため収益価格が低位となったものである。市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、格別の変動要因もないことから、当面は現状を維持するものと予測する。地価は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺には小規模なアパート等も見られる住宅地域であるが、戸建住宅需要が中心である。当該住宅地域は収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数であるため、取引事例比較法による比準価格が価格判断の中心になる。従って比準価格を重視し収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

栄町の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅が等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域は低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに試算されている。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は一般的要因の影響を受けるも特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地で今後も当分の間、現状の環境を維持して行くものと思われる。地価は景気回復が収束傾向であるがやや上昇傾向である。将来は安定傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等が混在しているもののその数は少なく、自用目的での取引が中心である。対象不動産は駅からの距離を有する住宅地域であるため収益性よりは居住の快適性を重視して価格決定されるのが通常で、鑑定評価額の決定に当たっては、規範性ある取引事例より得られた比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年公示価格との対比及び代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

  一般住宅も混在する路線商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は路線商業地であるが、低層階を店舗等、中層階は居住用という様な形態で用途が混在し純度の高い商業地域ではない。賃貸市場は未成熟な地域で、自用店舗が多い地域であり、収益不動産としての取引はあまり見受けられない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所兼共同住宅ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、比較的繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、然る後に代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道沿い熟成したの路線商業地域で安定した地域要因の元にある。価格形成に影響を及ぼすような変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地であり、地域要因も安定的に推移しており今後も現状を維持するものと予想される。地価も当面概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層店舗、営業所が一般的な路線商業地域であるが賃貸市場の成熟度合いは比較的低く、収益性を目的とする取引は少ない。よって、土地需要は立地の優位性や利便性、業務収益性を企図しての自用事業用の取引が標準的であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格からの地価動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前ロ−タリ−背後商業地域であり、今後とも繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、然る後に代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

商業地域であり特段の地域要因の変更はないものの、需要は強い地域である。

地域要因の将来予測

駅前商業地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。副都心線と東横線の乗入れ運転等が実施され、分譲マンション用地との競合より、地価は上昇傾向であると思料する

価格決定の理由

比準価格は対象地と類似した商業地に存する規範性の高い取引事例に基づいており、説得力が高い。また、対象地は収益性を重視する商業地にあり、需要者は収益性から意思決定を行う投資家等であることから、収益価格も重要な価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

特に変動要因が見当たらないことから閑静な住宅地としての環境を維持するものと予測する。小規模な開発等により需要の下支えが見込めることから地価水準は底堅く、横這いもしくは微増傾向で推移すると予測する

価格決定の理由

本件においては同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集できた。対象地の周辺にはアパート等も混在するが、自用目的の取引が中心である。対象地周辺の住宅地域では、主たる需要者が収益性より居住の利便性・快適性を重視して意思決定する傾向が強い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。