地域要因

店舗数の減少、顧客の流出等により地域規模が縮小しており、新規需要が乏しく、市場は低調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小しており、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した分譲住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給は一段落しており地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しつつあり、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

収益還元法は前述のとおり求めることができなかった。類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部から離れた郊外の分譲住宅地域であり、周辺に収益物件は存しておらず戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。積算価格も不安定であり、上位な価格が試算された。従って、比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

類似地域での小規模開発による新規宅地分譲では、相当の価格での取引が見受けられたが、近隣地域及び周辺部では動きが少なく落ち着いている。

地域要因の将来予測

造成後50年が経過した高台の分譲住宅地域で、街路条件の不整然性から周辺の新しい住宅地域と比べて選好性には劣るが異動は少なく、地価は新規分譲価格の影響もあり、弱含みながら下げ止まり傾向がみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、取引事例から得られた荏隈、城南、三芳地区の住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域での街路整備により、市の中心部への利便性が改善されつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られるが、これらは未利用地の有効利用を目的として建築された物件が多い。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心で、取引価格を指標として価格形成されており、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低い。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型商業施設に近接し利便性は良好なため、建替え案件を含め取引は比較的活発であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の区画整然とした古くからの分譲住宅団地で居住者の高齢化は進んでいるものの、地縁性を有する者の世代交代等の一定の需要は見込まれるため、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地域でアパート等の収益物件は皆無であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同団地内の多数の取引事例より試算したため規範性が高い。積算価格は造成時期が古く費用と市場価格の関連性が希薄となっていることから説得力にやや欠ける。市場価格は付近の類似不動産の取引価格を参考に決定されているため、市場実態を反映した比準価格を採用し、積算価格は参考に留め、周辺の標（基）準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

わさだタウン周辺の商業施設充実により生活利便性は向上している。

地域要因の将来予測

開発時期が古い小規模住宅地域で周辺の大型住宅団地に比べ品等は劣るが、近年、わさだタウン周辺部の発展により生活利便性は向上、地価は下げ止まり傾向で推移するものとみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、時点が新しい取引事例から得られた宗方、木上地区の分譲住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模商業施設に近接する幹線道路沿いの商業地域であり、商況も比較的堅調であるため、需要は底堅く推移している状況である。

地域要因の将来予測

大規模郊外型商業施設に近接する路線商業地域であり、今後も安定的な自動車交通量等が期待され、新規の店舗出店等も散見されることから、繁華性の程度は当面現状を維持し、地価も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

郊外の幹線道路沿いに所在する路線商業地域であり、不動産の収益性がより重視される地域であるが、不動産取引市場における実態は、収益性よりも寧ろ取引相場を重視した価格形成が行われていることから、当該不動産の市場性を反映しより信頼性の高い取引事例比較法による比準価格を重視し、ロードサイド型店舗等が多く出店する地域性を考慮の上、収益価格を比較考量して、下記代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。