大分県大分市大字下判田字今野３６１５番２６(中判田駅・大分大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,000円

2017年01月01日に行った大分県大分市大字下判田字今野３６１５番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

大分県大分市大字下判田字今野３６１５番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字下判田字今野３６１５番２６
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離中判田、1,800m
地積295㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した分譲住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給は一段落しており地価は概ね横這い傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として成熟しつつあり、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市郊外南部の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする30∼50代の1次取得者である。需要に対して供給が多く近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。土地は概ね一千万円前後で取引されているが、画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。
一般的要因大分市の住宅地需要は消費税増税前の駆け込み需要が終わり、市内の住宅地需要は安定しており、地価は概ね横這い傾向である。

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の大規模分譲地との競合でやや競争力が減退しており、取引は減少傾向にあるものの、地価は横這い傾向になりつつある。
地域要因の将来予測「高江ニュータウン」や「京が丘」など競合大型団地が多いものの、地価は下げ止まり傾向にある。
市場の特性 同一需給圏は敷戸・判田・戸次地区を中心とする大分市南部の分譲住宅地域である。需要者の中心は、30代から40代の中堅所得者層である。周辺に競合する大型団地が多く、市街地から離れ、通勤・通学の便がやや劣るものの、中古物件の取引が活発で地価は下げ止まり状況にある。土地は250㎡∼350㎡で700∼1，000万円程度、中古住宅は1，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因大分駅南地区を中心に地価の上昇地点が増加しており、住宅地の地価は下げ止まり傾向にある。住宅着工件数も持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1634526
北緯 131度6429846

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字竹中字東平３３２７番１大分県大分市大字下郡字茶エン２０２１番大分県大分市ひばりケ丘１丁目２０番４５大分県大分市上野丘１丁目５０３番４大分県大分市大字中判田字イボリ迫２３１８番３７大分県大分市大字中判田字笹越３７５番１外大分県大分市大字中戸次字西浦４５３９番９

参考：近隣駅の地価相場

中判田駅(地価相場 28,000円/㎡)大分大学前駅(地価相場 28,000円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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