大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４(南大分駅・賀来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


44,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,000円/㎡としました。

大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４
住居表示 
価格44,000円/㎡
交通施設、距離南大分、3,000m
地積194㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤裕子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤裕子
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設に近接し利便性は良好なため、建替え案件を含め取引は比較的活発であり、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測郊外の区画整然とした古くからの分譲住宅団地で居住者の高齢化は進んでいるものの、地縁性を有する者の世代交代等の一定の需要は見込まれるため、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、稙田・上宗方地区に広がる分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は地縁性を有する個人である。大型商業施設わさだタウンへの接近性に優れることから、地縁性を有するファミリー層を中心に需要は根強く、地価は安定的に推移している。開発当初から40年以上経過する住宅団地が多く、古家付きの中古住宅を購入して建て替えるケースが目立つ。取引の中心価格帯は土地で800万∼1，000万円程度、古家付きで1，000万円前後が多い。
一般的要因緩やかな景気回復基調のなか、小規模分譲開発やマンション市場は好調で、住宅地の取引価格も分譲住宅地を中心に下げ止まり傾向にある。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの住宅団地であり、地域要因に変動はないが、住宅地需要は堅調で地価も底堅い。
地域要因の将来予測古くに開発された大規模住宅団地であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については周辺に開発された新興の分譲住宅地と比較して割安感があり、横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市南西部及び南部郊外に所在する住宅地域。需要者の中心は同市内の勤労者世帯である。大規模商業施設へ近く利便性が良好な地域であるため住宅地需要は堅調である。市場における中心価格帯は土地200㎡程度で800万円∼1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因地方経済は、緩やかな景気持ち直しの動きが広がりつつあるなか、住宅投資は持ち直し、個人消費は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度203504
北緯 131度5772644

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県大分市大字永興字石代２１５番４大分県大分市大字坂ノ市字奥１４１９番２大分県大分市大字賀来字中河原１２００番３９大分県大分市大字奥田字下畑３２１番２大分県大分市大字奥田字下横蒔７０３番１大分県大分市大字古国府字カモ田１７２番４大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７外大分県大分市大字永興字三ケ田１８７番５外大分県大分市大字荏隈字野町４１７番３８大分県大分市大字神崎字長尾１８３番２０大分県大分市大字賀来字才賀３７３９番大分県大分市大字上宗方字世利越６１２番１９大分県大分市大字松岡字門前５７３９番外大分県大分市大字小野鶴字向嶋１１７７番外大分県大分市大字玉沢字長通８７５番４大分県大分市大字奥田字相家田６５５番２外大分県大分市大字上宗方字穴井ケ迫７３５番１６大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外

参考：近隣駅の地価相場

南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)豊後国分駅(地価相場 29,150円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード