地域要因

 当該地域は中間市の中心部の背後地に位置する既成の大型住宅団地であり需要は多く需給はバランスが保たれ地価水準は上向き状態にある。

地域要因の将来予測

 中間市の中心市街地に比較的近く、住環境の良好な住宅団地に位置し、特段の変動要因はないが住宅地需要は回復傾向にあり地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅団地であるため、アパート等の賃貸を目的とした利用はほとんどないため収益価格を求めることができなかった。比準価格は隣接・類似地域内の事例が多数あり、類似性の高いものを採用して決定したものである。したがって、比準価格を標準として且つ代表標準地との均衡も十分に考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、周辺で目立った開発も見られない。周辺の取引事例の価格水準の低下が見られ、価格の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空地が混在する旧来からの戸建住宅地域であり、街路条件等により住環境がやや劣る。また、高齢化進行等もあり、需要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられない。このため、収益価格の試算を断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、不動産の需給動向及び地域要因の動向、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的居住環境の良好な住宅地域であり、特段の変動要因はない。市内中心部に近い良好な住宅地域では需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中間市役所等中心部に近い傾斜地に存する住宅地域で、何ら変動要因はなく今後も現状を維持するものと予測する。当該地域における住宅地需要は堅調で、地価は、概ね安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ比較的区画整然とした住宅団地に所在し賃貸アパート等は見られない。よって、当該地域では賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部の路線商業地域であるが、地域の核店舗は隣接市町を含む周辺商業地域との競争が続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模商業施設を核とする路線商業地域であり、少子高齢化に伴う消費減退のほか、周辺市町の大規模店舗との競争による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用が多い一方で賃貸市況は弱く、賃貸市況は総じて低調なため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、特段の変動要因はない。当該団地の住宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり何ら変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。当該住宅地域の地価は、概ね下げ止まっており、特に変動要因は見当たらないことから今後も横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地に所在し賃貸アパート等は見られない。よって、当該地域では賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中間市の人口は減少傾向にあるが、近隣地域のような熟成度の高い既成住宅地域では住宅地需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。不動産需要は回復傾向にあり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用を断念した。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、周辺で目立った開発も見られない。周辺の取引事例の価格水準の低下が見られ、下落傾向が続くと思われる。

地域要因の将来予測

既成の戸建住宅地域であり、今後も同様の利用状況が継続するものと予測される。中間市街地からやや距離があり、高齢化の進行等により需要は弱含みであり、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられない。このため、収益価格の試算を断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、不動産の需給動向及び地域要因の動向、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動要因はない。区画整然とした住宅地であり、地価は下落から微減傾向へやや持ち直しの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。区画整然とした住宅地であるが、地価水準は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が収受できないため、収益価格の算定は断念した。自用目的での取引が中心であり、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、住宅地の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域の地域の変動は特に無いが、一般的な傾向として地価は年々下落幅が小さくなっている地域である。

地域要因の将来予測

 当該地域は、周辺地域に未だ田畑の多くそれらの地域内に介した古くからの既成住宅地域である。したがって、取引も極めて少なく一般的要因の影響を受ける程度で地域要因の変動はなく今後も同様の推移が予測される。

価格決定の理由

 当該地域は利便性に劣る地域であるので賃貸不動産はほとんどない地域である。したがって、賃料の推移が難しく収益価格を求めることができなかった。比準価格においても各試算値間にバラツキが生じたものの価格のありどころは十分に示されたものと判断できる。そこで市場性を反映している比準価格を採用し、地元精通者による意見も参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好な区画整然とした住宅団地である。新興戸建住宅団地と比べて需要はやや劣るものの、需要は底堅く地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

八幡西区中心部外縁に位置する住宅団地であり特段の変化は見受けられず、今後も現状を維持するものと予測する。街区が整然とし住環境が良好なことから地価は、今後も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格については、対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に存することから賃貸市場は未成熟であり、賃貸物件等の収益性から市場価格を考えることは想定できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内では、より中心部に近いエリアでも新規の分譲が行われており、近隣地域周辺のミニ開発も含め、これらとの競合関係にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移すると考えられる。周辺における新規の宅地供給との競合もあるが、近隣地域の需給は概ね安定してきており、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目的の取引が主流である。収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件では、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当区中南部の地域中心的な商業地で店舗の建替等は散見されるが、大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記のとおり試算価格を求めたが、近隣地域内では店舗や住宅の賃貸物件も見られるものの多くは自社自用であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格が低位に導出された。そのため、本件では上記の試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考として調整を行い、また、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向等にも留意して、本件の鑑定評価額を決定した。