福岡県北九州市八幡西区町上津役西２丁目１６４１番６(西山駅・三ヶ森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
43,400円
2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区町上津役西２丁目１６４１番６(福岡県北九州市八幡西区町上津役西２−１３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡西区町上津役西２丁目１６４１番６ |
| 住居表示 | 町上津役西２−１３−１７ |
| 価格 | 43,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 黒崎、5,800m |
| 地積 | 310㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三好丈久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三好丈久 |
|---|---|
| 価格 | 43,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動は、認められない。 |
| 地域要因 | 本件の地域は郊外の熟成した住宅地域であり、現段階では地域要因に格別の変化はない。需要は、他の住宅団地との競合等の影響からやや低調である。 |
| 市場の特性 | 対象標準地と代替、競争等の関係にあり、価格牽連性を有する同一需給圏の範囲は、八幡西区郊外の住宅地域一円であると判定した。取引市場の需要者層の中心は、地縁を有する個人である。需給状況については、やや供給過多の状況であると推察され、需要は、現在の景況を背景に弱含み気味である。こうした状況から地価の動向は、下落基調である。取引の中心価格帯は、土地のみで1，000万円台前半、新築物件で3，000万円程度となっているようである。 |
| 一般的要因 | 現在の景気には明るい兆しがあるものの個人の所得環境等は、総じて一進一退気味であり、市場での取引は、未だ活況を呈するまでには至っていない。 |
林田光博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林田光博 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。郊外の既成住宅地域で、需要が弱含みであり、地価は依然として下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡西区中南部を中心とする区内の住宅地域。需要者の中心は圏域内の八幡西区、小倉北区等への通勤者が主である。区北部の黒崎周辺で社宅跡地を利用した大規模な宅地開発が進行し、利便性に劣る当該地域での需要は全般的に弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地のみで1500万円前後、新築戸建で3000万円前後と思われる。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は減少傾向が続いている。景況感は改善しており、地価の下落幅は総じて縮小傾向で、利便性の良い住宅地では、一部上昇に転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8248524 北緯 130度747376 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西山駅(地価相場 45,600円/㎡)三ヶ森駅(地価相場 46,250円/㎡)永犬丸駅(地価相場 48,550円/㎡)通谷駅(地価相場 39,700円/㎡)今池駅(地価相場 50,200円/㎡)東中間駅(地価相場 33,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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