福岡県北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１(三ヶ森駅・永犬丸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


42,800円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１(福岡県北九州市八幡西区町上津役東２−７−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,800円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区町上津役東２丁目２０７６番１
住居表示町上津役東２−７−１６
価格42,800円/㎡
交通施設、距離黒崎、5,800m
地積235㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格42,500円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因八幡西区郊外寄りの既成住宅地域としては利便性・住環境がやや劣り、高齢化による住宅需要喚起は弱く、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測やや郊外部の既成住宅地域である。新興の戸建住宅団地が増加し発展動向が見られる国道200号西側エリアと比較して、近隣地域は住環境・利便性がやや劣り、地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡西区の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は八幡西区及び周辺居住者と判断する。標準地は当区のやや郊外部の国道背後に位置し、地域内には旧来の利用形態が残るなど住宅地域としての品等はやや劣る。但し、周辺では地元業者による中小規模の戸建分譲が行われ、やや弱含みながら一定の需要は見込まれる。取引市場における住宅地の中心価格帯は土地が1，000万円前後、中古住宅が1，500万円∼2，000万円前後と判断される。
一般的要因個人消費・住宅投資の動きに回復基調が見られる一方、八幡西区の住宅地は高齢化の進行や建築コスト増による需要減退が指摘される。

土手栄治氏による調査レポート

不動産鑑定士土手栄治
価格43,000円/㎡
個別的要因周辺の代替競争関係にある他の不動産と比較し遜色はない。
地域要因街路条件の劣る住宅地域であるが、周辺では価格水準の高い事例が見られ、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。周辺では画地が細分化され、価格水準の高い取引事例がみられなど、地価は強含みである。
市場の特性同一需給圏は八幡西区中部の住宅地域一円である。需要者は、市内居住者のうち、当地区に地縁選好性を有する者が中心である。周辺では小規模開発が活発化しており、取引総額が2，500万円程度で売却しやすい設定で、需要は堅調である。土地200㎡程度で、700万円∼1，000万円，新築の戸建物件で2，500万円∼3，000万円が需要の中心である。
一般的要因人口は微減で推移し、土地取引件数はやや増加し、新築住宅着工戸数は横這いである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度83210754394531
北緯 130度74432373046875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三ヶ森駅(地価相場 46,250円/㎡)永犬丸駅(地価相場 48,550円/㎡)西山駅(地価相場 45,600円/㎡)今池駅(地価相場 50,200円/㎡)通谷駅(地価相場 39,700円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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