地域要因

道路条件の整然とした閑静な住宅地であり、地域要因に大きな変動はない。立地条件等からくる一定の希少価値を保持している。

地域要因の将来予測

中心部近くの利便性高い住宅地域として、住環境は今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。需要は底堅いものがあることから、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

良好な交通接近条件のみならず居住環境も重視される住宅地域であることより、自己使用目的での取引が多数派である。一方、土地価格に見合うだけの賃料水準が得られていないのが現状であり、収益価格は相対的に低位に試算された。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発の余地が少なく供給は限定的で、需要も弱い。しかし、周辺では地価が上昇している地域もあり、その影響の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅が密集した地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。周辺地域では地価に下げ止まりの動きが見られ、将来的には当該地域へ波及し、地価の下落傾向に歯止めがかかる可能性もある。

価格決定の理由

新築アパートは殆ど見受けられず、経年の進んだ物件が中心であるため賃料水準が低廉であり、元本と果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、自己利用物件の購入が圧倒的に多い地域であるため、居住の利便性や快適性をより反映した規範性の高い価格である。したがって本件では収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路条件の整然とした閑静な住宅地であり、地域要因に大きな変動はない。立地条件等からくる一定の希少価値を保持している。

地域要因の将来予測

中心部近くの利便性高い住宅地域として、住環境は今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。比較的堅調な需要があることから、地価水準はほぼ底値圏に達しているものと予測する。

価格決定の理由

規模の大きな画地を中心に周辺では共同住宅も散見されるが、従来からの土地所有者の共同住宅経営も多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、当該地区及び周辺地区の需要は増大しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は値頃感が強くなっており、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中心部の住宅地域であり、周辺には共同住宅も多いが、自用の分譲マンションであるケースが多く、賃貸用マンションであっても画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地は、画地規模が小さく十分な利用が出来なく、また収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格は低位に試算された。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を考慮して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高松市は老朽化が進む中央卸売市場の再整備を計画しており、青果部の移転・水産物棟の新設を予定している。

地域要因の将来予測

中央卸売市場を核として水産関連等の事業所等が多く立地しており、今後も同様に推移するものと予測される。景気動向に左右されるが、臨海部の需要はやや弱い。なお、高松市は中央卸売市場の再整備を計画している。

価格決定の理由

後述の理由により、本件では比準価格のみの試算となった。比準価格は、取引件数が少ない中、広域的な圏域から対象標準地と代替競争関係にある事例を収集して試算されており、その価格は市場の実態を反映した客観的な価格と判断される。当該地域における需要者は、現実の不動産市場で取引される価格水準を参考に取引価格を決定するものと思料されるため、市場性を反映した比準価格の精度を妥当と判断し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県立中央病院跡地の再開発が周辺土地の需要喚起に及ぼす影響を期待感を込めて注視する必要がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺商業地の取引を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

存立の基盤となる地域要因の絶対的集積度に大きな変化はなく、相対的地位についても安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、実際に成立した取引データを基礎として対象不動産の市場価値を導出したものであり、その試算値はマーケットの状況を十分に反映した結果であると定義される。他方収益価格は、賃貸市場の実態（混在地域としての特性が併存するため規範的な賃料水準が存在しない）に鑑み、その相対的信頼性は劣るものと判断される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、旧来からの既成市街地でのマンション需要は底堅い。建築費等の上昇及び用地供給等が懸念される。

地域要因の将来予測

利便性の高い良好な居住環境を有する地域で、今後とも同様に推移するものと予測する。マンション業者の需要に比して既成市街地内でのマンション用地の供給は少なく、地価は概ね強含みに推移するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は、マンション用地等となりうる比較的面大地の事例から比較しており、実証的である。他方、主に県外からの借上げ社宅等の賃貸需要はやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。開発法による価格は、最有効使用がマンション用地であり、需要者の行動をより反映した価格と言える。以上より比準価格と開発法による価格を関連付け、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動はないが、数少ない優良物件に対する需要は堅調で、地価は底値を確認している。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い住宅地としてほぼ熟成しており今後も現状を維持し推移するものと予測する。近接の高松市民病院移転後の跡地利用に伴う環境変化に注視する必要あり。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺でマンション建設も行われているが相対的地位に特に変化はなく中心部商業地の需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所ビルが概ね建ち並んでおり地域的に大きな変化はなく概ね現状のまま推移するものと予測される。分譲マンション等としての利用も見られるが、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

賃貸市場が低迷しており経済価値に見合った賃料が徴収されておらず、収益価格は、低位に求められた。比準価格は、類似の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映し、実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。