地域要因

国分川沿いの機械工業団地である。高知ICにも近く、近年、あけぼの街道（国道195号）も香美市まで開通し、利便性は向上した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域では、自己使用目的の土地需要が取引の中心である。広域的な投資物件としての需要は少なく、適切な純収益等の把握は困難であり、収益価格は試算することはできなかった。比準価格は、工業地域の取引の実情を反映させ、また、各補修正、地域要因の比較等は適正で、実証的な取引事例より比準している。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、他の価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は、津波懸念のない高台に位置しており、郊外の住宅地域として熟成度を高めており、地価変動率は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、高知市北東部郊外の熟成の進んだ高台の住宅団地である。街路条件はやや劣るものの、津波懸念の無い高台にあり価格水準も低位であるため、需要は根強く、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、容積率が150％に指定されていることから、賃貸用建物を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算できなかった。よって、現実の市場において実際に成立した取引事例から求められた比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は、繁華性の高い路線商業地域で、新規店舗の出店もみられる等、比較的商況は安定しており、地価は下落から横ばいに転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。安定的な商況の下、地価は下落から横ばいに転じており、今後は上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は、路線商業地域として比較的安定的な状態にあったが、不況の影響等により賃料が下落したため、収益価格が低位に試算されたものと思料する。しかし、そもそも高知市では、商業地域と雖も自用取引が主体であるため、比準価格を中心として収益価格を参酌し、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高知インターチェンジからの利便性は良好である。周辺地域に共同住宅の建設が相次いでおり、地域の熟成が進んでいる。

地域要因の将来予測

近年、幹線道路であるインター通り背後で、住宅地域としても利便性が向上している。今後も周辺には商業施設、事業所の立地が進み、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も見られる、区画整然とした利便性の高い住宅地域である。自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では小規模分譲等により宅地への転換が見られ、土地需要は比較的堅調で、地価下落幅は若干縮小している。

地域要因の将来予測

標準的使用に変化はないものと予測する。比較的利便性の高い住宅地域に存し、付近では公共公益的施設の整備計画も進捗中で、今後の地価変動は横ばいに向かっていくものと予測する。

価格決定の理由

アパートの混在が見られるため、収益還元法を適用したが、自己使用目的の取引が支配的で、収益獲得目的の取引はあまり見られない地域であり、収益還元法の説得力は低い。比準価格は、代替関係が成立する市北部の事例を採用して、各価格の規範性を検討の上、試算しており、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。以上の検討により、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に所在する弥右衛門地区の路線商業地域との競合、地域内での立地等により、近隣地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

高知市東部幹線道路沿いの路線商業地域である。弥右衛門地区の商業地域との競合、奥行が深い画地条件等から、当該地域に対する需要はやや低い。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、国道沿道の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内では、自己使用目的での取引が中心であること及び収益の低迷、賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断する。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外幹線道路背後の熟成度の高い住宅地域で、不況等の影響を受けて地価は下落基調であるものの、下落率は縮小している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、高知市北東部郊外の幹線道路背後の住宅地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。地価は下落基調が続いているものの、下落率は縮小傾向にあり、今後も縮小していくと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は熟成度の高い住宅地域で、共同住宅もみられるものの戸建住宅が中心であり、賃貸市場は形成されていない。このため、収益価格を試算することができず、比準価格の試算のみ行った。従って、実際の取引事例から求められた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、代表標準地の価格との均衡を確認の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められず、値頃感から地価下落率は縮小傾向にあるが、当該地域に係る需要は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、やや郊外に位置する住宅地域であって、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、容積率制限100％の公法上の規制を受ける地域で、自用目的の取引が中心であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

変動は特にない。高台の住宅を選好する動きが依然として強いが、利便性は比較的高く、底値感もあるため、地価の下落幅は若干の縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の現況は戸建住宅が多い住宅地域で、収益物件としては併用住宅やアパートが散見される程度である。自己使用目的での不動産取引が中心の地域であり、標準地の規模からもアパートの新築想定は実現性に欠けるため、収益還元法の適用は行わなかった。本評価における比準価格は、代替競争関係が成立するであろう土地の取引事例から求めたもので、規範性が高いと考えられる。したがって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

あけぼの街道の延伸により利便性の向上が認められる。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域である。不動産取引は低調であるが、あけぼの街道の開通以降の利便性の向上により、地価下落は当面の間、若干抑制されるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、市街化調整区域内の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域である。アパート等の収益物件は殆どなく自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路背後の熟成度の高い住宅地域で、不況や津波懸念等により地価下落が続いているが、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高知市郊外、幹線道路背後の利便性の高い住宅地域であり、当該地域要因に変化はないものと予想される。津波懸念等により地価は引き続き下落基調で推移するが、下落率は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で、共同住宅も散見されるものの戸建住宅が中心であり、土地取引は自用目的が多く収益目的の取引は少ない。これは、地価水準の高さや、高知市の賃貸市場における賃料低迷により、賃貸物件の収益性が低いこと等に起因する。従って、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、指定基準地からの変動を確認の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

ランドマーク的建物がある等、街相は相対安定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者としては、収益性から意思決定を行う者と自己使用を目的とする者が混淆視され、いずれかに截然と整理することが困難な地域状況があり、収益価格の説明力には自ずから限界がある。比準価格試算の拠りどころとした事例はそれぞれに個別の事情・内容を伴っているが、説明力如何となれば、事実としての売買に起点を置く比準価格に優位が認められる。したがって、比準価格を拠りどころに鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発行為等が制約される市街化調整区域であり、地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高須地区の市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域で、接近性、利便性等は比較的優れ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の集落であって、周辺において建物賃貸借関係を観察できるものの、公法上の規制等により賃貸市場は未成熟である。自己使用目的の取引が支配的な地域であるため、規範性が低い収益価格は試算せず、市場の特性を反映する比準価格を標準とし、需給動向等も考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。