地域要因

駅前商業地域であるが、商業繁華性はやや低い。一方、利便性が良好なため、住宅地需要が安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 隣駅のJR桂川駅に大型ショッピングセンター開業以降、生活利便性が向上し、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、隣駅のJR桂川駅に大型ショッピングセンター開業以降、利便性が向上しており、今後も選好性が高まっていくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中心である。画地条件や街路条件等の制約により、収益還元法適用困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

至近に、大規模マンションを含む大規模複合施設が建築中で、施設内に市役所の一部が移転予定。利便性の向上と人口増が見込まれる。

地域要因の将来予測

東向日駅前で建築中の大規模複合施設に市役所の一部が移転予定であり、東向日駅周辺の利便性の向上と人口増により、商業地としての繁華性が向上することが見込まれる。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、鉄道駅至近の商業地域に存し、取引事例に基づく比準価格及び標準的使用である中層店舗付事務所の賃貸を想定した収益価格を試算した。対象標準地に係る売買市場における市場参加者は、取引価格の水準を踏まえ、収益性による検討を加味して行動するものと見られる。よって、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。土地建物の総額が低い物件を選好する住宅の一次取得者層を中心として需要が見込め、地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、低価格帯を志向する需要層により、概ね横這いに推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自己使用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の多数の取引事例から、用途的な同質性を有する事例を適切に選択したものであり、各要因の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通の利便性が高く、需要は高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域の要因に特別な変動の要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標の重点は収益性にはあまりないと判断される。したがって、収益還元法は適用せず、規範性の高い豊富な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

丘陵地の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は、良好な居住環境を反映して比較的安定に推移していると見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、良好な環境条件から、概ね横這いに推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、適切な事例を選択し、各要因比較を適切に行い、規範性の検討を経て求められたものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近性にやや劣るが、総額が抑えられる小規模住宅を選好する一次取得者層を中心に比較的安定した需要が存する。地価水準は、概ね横ばいで推移。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、規模等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅が多い地域であるが、市場の需給動向及び地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

街路や区画がやや雑然とした住宅地域であり、今後も地域要因に大きな変動はないものと予測する。市場の需給動向は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

前面道路が4m未満で基準容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されている。近隣地域には一部アパートも見られるが、自己使用目的の戸建住宅が多く、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通の利便性に優れる既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

駅に近い中規模一般住宅が多い住宅地域で、居住の快適性に優れている。

価格決定の理由

近隣地域は容積率が低い閑静な住宅地域に存し、自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益還元法は適用しなかった。以上より同一需給圏内の類似地域に存する自用目的の取引で信頼性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 中規模住宅が多い成熟した住宅地域であるが、画地の細分化による再販も見られる。

地域要因の将来予測

 現状、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、画地の細分化による住宅の再販も目立つ。当面は、概ね現状のまま維持するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺に賃貸事例も少なく、特に居住の快適性が重視される自用目的の取引が中心である。対象標準地は指定容積率が低く、共同住宅想定困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。阪急沿線の住宅需要は比較的安定的であり、地価は安定的に推移しているとみられる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、中小規模の一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であり、車の通行量は多いが人の集客性はあまりなく、繁華性は普通程度であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は賃貸用収益物件が見られ、賃貸市場は形成されている。しかし規模や業種が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難である。また、地域内では自用の店舗等が多く、必ずしも収益性を重視して取引が行われているわけではなく、収益価格は規範性にやや劣る。そのため、市場を反映した比準価格を標準に、収益価格は関連付け、代表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。