京都府向日市上植野町南開８番１５(西向日駅・東向日駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


235,000円

2017年01月01日に行った京都府向日市上植野町南開８番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

京都府向日市上植野町南開８番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府向日市上植野町南開８番１５
住居表示 
価格235,000円/㎡
交通施設、距離西向日、190m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
前面道路の状況南7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西ひとみ氏による調査レポート

不動産鑑定士小西ひとみ
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通の利便性に優れる既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測駅に近い中規模一般住宅が多い住宅地域で、居住の快適性に優れている。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び阪急京都線沿線周辺の一般住宅を中心に代替関係が認められる地域である。需要者の中心は、向日市及び京都市に居住する1次取得者層であるが、一部で周辺市からの転入もみられる。近隣地域は交通の利便性に優れることから需要は底堅く比較的安定している。中心となる価格帯は敷地規模が比較的大きいため5千万円程度である。
一般的要因景気は穏やかな回復傾向にあり、個人消費拡大策、法人・個人向け減税など消費や企業競争力向上に向けた政策の実施が期待される。

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格235,000円/㎡
個別的要因南向きで、選好性に優れる。その他の個別的要因に変動はない。
地域要因駅至近の整然とした閑静な住宅地域であり、需給は概ね堅調に推移している。中規模以上の敷地では細分化も見られる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域で、居住環境は良好である。中規模以上の画地では、細分化の傾向もあり、敷地の規模は徐々に変化していくと予測する。地価は、利便性、住環境は良好であり、堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急京都本線及びJR東海道本線沿線の駅徒歩圏の居住環境が良好な中規模住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は、京都市内及び大阪方面に勤務する買替え層及び富裕層である。駅に近い閑静な住宅地域であり、需要は底固い。中心的な価格帯は、土地面積140㎡から200㎡程度で、4，000万円∼4，600万円程度と見られる。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費も持ち直し傾向、住宅建設は概ね横ばいである。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9392645
北緯 135度703951

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)東向日駅(地価相場 185,500円/㎡)長岡京駅(地価相場 186,000円/㎡)向日町駅(地価相場 187,000円/㎡)長岡天神駅(地価相場 182,500円/㎡)洛西口駅(地価相場 185,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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