京都府向日市寺戸町久々相１８番１６(向日町駅・東向日駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


235,000円

2017年01月01日に行った京都府向日市寺戸町久々相１８番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

京都府向日市寺戸町久々相１８番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
住居表示 
価格235,000円/㎡
交通施設、距離向日町、近接
地積87㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗、営業所等が並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東14.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士中島惠子
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域であるが、商業繁華性はやや低い。一方、利便性が良好なため、住宅地需要が安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、向日市及び長岡京市を中心とする商業地域または商住混在地域と判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する不動産会社や法人、投資家等と、開発業者等も考えられる。商業繁華性の高い地域は、売買、賃貸ともに比較的安定した需要が見られるが、交通、生活利便性に優れる地域では、住宅地への転換も見られている。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地20百万円台前半となっている。
一般的要因雇用、所得環境の改善が続く中で、景気の緩やかな回復基調が続いているが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格235,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 JR桂川駅に大型ショッピングセンター開業以降、その影響は限定的で、大きな影響はない。
地域要因の将来予測 当該地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近接の商業地域であり、隣駅に大型ショッピングセンターが開業して以降、今のところ大きな影響はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね向日市を中心とした乙訓地区及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。最寄駅に近接した好立地条件であるが、向日市の中心である東向日駅周辺に比して繁華性は劣る。また、隣駅に大型ショッピングセンター開業以降、外延的な影響が懸念されたが大きな影響はない。主たる需要者の業種業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。
一般的要因 向日市の人口は直近で微増傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9551018
北緯 135度7089816

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

向日町駅(地価相場 187,000円/㎡)東向日駅(地価相場 185,500円/㎡)桂川駅(地価相場 180,000円/㎡)洛西口駅(地価相場 185,000円/㎡)西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)桂駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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