京都府向日市寺戸町初田２６番５(東向日駅・向日町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


281,000円

2017年01月01日に行った京都府向日市寺戸町初田２６番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。

京都府向日市寺戸町初田２６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府向日市寺戸町初田２６番５
住居表示 
価格281,000円/㎡
交通施設、距離東向日、70m
地積239㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北9.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西脇則之氏による調査レポート

不動産鑑定士西脇則之
価格281,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因至近に、大規模マンションを含む大規模複合施設が建築中で、施設内に市役所の一部が移転予定。利便性の向上と人口増が見込まれる。
地域要因の将来予測東向日駅前で建築中の大規模複合施設に市役所の一部が移転予定であり、東向日駅周辺の利便性の向上と人口増により、商業地としての繁華性が向上することが見込まれる。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、向日市、長岡京市、京都市西京区等の阪急京都本線、JR東海道本線の各駅と接近性を有する商業地域を含む広域な圏域である。需要者は、同圏内の一般企業、個人事業主、不動産賃貸会社のほか、全国展開の法人等である。需要は、事業内容等により、必要な敷地の規模に差異があり、供給も一様ではないため、価格は個別的に形成される傾向があり、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因雇用、所得環境の改善が見られるなか、消費は持ち直し傾向が見られ、企業収益も改善傾向である。但し、海外経済等による不透明感が内在している。

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格280,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域内の閉店したイオン向日町店跡地には、商業施設の入った分譲マンション建築中である。
地域要因の将来予測 当該地域は、向日市内で稀少な好立地の駅前商業地域であり、緩やかな景気の回復基調を下支えに、地価動向についても堅調に推移していくと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね向日市を中心とした乙訓地区及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。JR桂川駅に大型ショッピングセンター開業以降、外延的な影響が懸念されたが、近隣地域は向日市の中心である阪急東向日駅に近接した稀少性のある好立地であり、需要は堅調に推移している。主たる需要者の業種業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。
一般的要因 向日市の人口は直近で微増傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9525909
北緯 135度7044264

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東向日駅(地価相場 185,500円/㎡)向日町駅(地価相場 187,000円/㎡)洛西口駅(地価相場 185,000円/㎡)西向日駅(地価相場 192,500円/㎡)桂川駅(地価相場 180,000円/㎡)桂駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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