地域要因

国道23号に近い流通業務地域であり、周辺には中小工業団地も立地するが、地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった物流倉庫を中心とする内陸型工業地域であり、自用の工場、倉庫を主体とするため、賃貸市場の形成は未成熟であり、また適切な賃貸事例もなかったので、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は、類似の工業地との交通利便性、環境、行政的条件等の比較の観点にたった比準価格に関心が高いため、類似地域において信頼性のある取引事例を収集でき、これらを比較検討した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で小規模開発が若干見られるほかは大きな地域変動はなく、競合物件の増加や低額化で競争は厳しい。地価は依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

古くからの既存住宅団地で、周辺では農地を小規模開発した住宅地の供給が見られ、競合状態がやや劣るために、需要は弱含みで、地価水準は暫くは下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自家利用目的の取引が支配的な地域であり、賃貸市場が形成されていない。小規模に開発された住宅団地で、貸家需要が想定できないため収益価格は試算せず、市場の特性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活上の利便性は比較的良好であるが、工業系物件が周辺に立地しており、居住環境は比較的劣るために、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

四日市コンビナート周辺の既成住宅地であり、特に大きな変動要因は見当たないものの、住環境の程度が劣り、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件はあまり見られず、賃貸経営を目的とした不動産投資は少なく、自家利用目的の取引が支配的な地域であるため、収益価格は試算しなかった。従って、市場の特性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の動きは見られず、土地利用の状態に変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した工業地域であり、大きな変化はない。工業地の取引は買い手市場の状況が常態化しており、当面の間、地価下落が続く可能性が高い。

価格決定の理由

比較的規模の大きい自社工場が中心で、賃貸物件での工場経営は見られない地域である。規範性を有する賃貸事例は見当たらず、適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地南部郊外の既成住宅地域である。街路の配置が悪く、周辺では大規模な住宅地供給も予定されており、競争力が弱い。地価も下落基調にある。

地域要因の将来予測

周辺では大規模開発による住宅地の新規供給が予定されており、小規模開発等による住宅地供給も続いている。かかる新興住宅地等との比較から需要はやや弱い。地域内に変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自己居住用の住宅地としての取引が大部分を占める。標準地は、前面道路と高低差があり、敷地規模も小さく賃貸共同住宅の想定が困難であるため、収益価格を試算しなかった。従って、信頼性の高い取引事例との比較から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

四日市市南部の住宅地域であるが、西方は農地が広がり、地縁性を持つ。周辺で大小の住宅開発が相次ぎ、競争関係にあって地価は下落基調。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した小規模な住宅地域であるが周辺は農地や農家集落も多い。周辺で開発が続き、供給圧力強く、地価は下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には未利用地のアパート転用という例も見られるが、収益建物の建築を目的とした土地取引は見られず、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって近時の地価動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。

地域要因の将来予測

古くからの建物を主体とする既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。河畔の津波情報リスクから流動性は低く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

小規模住宅が殆どを占める住宅地域であり、対象標準地は間口も狭く共同住宅を想定することは非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する同種別の取引事例より求めた市場の実態を反映した信頼性のある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

地域自体に特段の変動要因はないが、住環境でやや劣るため選好性が低下しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の既成住宅地域として熟成しており、今後も土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。住環境でやや劣ることから需要は低調であり、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は未成熟で収益を目的とした取引はなく、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半である。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想定が非現実的であり、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に殆ど変化は見られない。長太地区は人口減少が市平均より大きく、地域衰退が懸念される。

地域要因の将来予測

地域的な選好性や津波浸水予測はないが心理的不安の要因がある。四日市市に近い地理的特性から当面は現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域は小規模に開発された住宅地。戸建住宅利用が殆どであり、経済合理的な賃貸経営の想定が非現実的であるため、収益価格は試算していない。市場は取引価格を指標に価格が形成されるのが一般的である。比準価格は同長太地区等地理的特性が類似する取引から適正に比準した。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

塩浜街道沿いの地域であり、交通量は多いが、モータリゼーションへの対応に遅れている店舗が多く、商勢は停滞している。

地域要因の将来予測

旧来型店舗、営業所主体の沿道地域として熟成度が高い。大きな変容・発展要因が見当たらず、商勢は停滞傾向で推移していく可能性が高い。

価格決定の理由

自用の店舗、営業所を中心に周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も散見されるが、自己使用を前提に取引されることが大半である。事業性に着目した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、本件では取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域であるが、街路条件がやや劣る。市内では住宅地の新規供給が継続しており、既存の住宅地の需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い住宅地域であるが、街路形態が旧態化している熟成した住宅地域である。新興の住宅地等との比較において競争力はやや弱い。地域内に大きな変動はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

周辺地域で共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の規模では事業収支の観点から経済合理的な共同住宅を想定することは困難であるため収益還元法を非適用とした。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自己の居住目的での取引が支配的である。比準価格は規範性の高い事例より求めており、市場参加者も当該比準価格を重視するものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。