三重県四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２(楠駅・北楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,400円

2016年01月01日に行った三重県四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,400円/㎡としました。

三重県四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２
住居表示 
価格41,400円/㎡
交通施設、距離楠、500m
地積143㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格41,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。
地域要因の将来予測南五味塚海岸が迫り沿岸・河畔の津波影響が予測されるため、品等が劣化する小規模画地密集地区にある。需要減退が著しく今後とも地域衰退が続き、地価は下落傾向で推移する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市南部、北部の海岸線に近い住宅地域の存する圏域。需要者は、同一需給圏内在住の中堅以下の個人が中心である。並下品等の居住を中心とした土地利用であり、取引には地縁性が認められる場合があるものの需要も現在は弱含みの推移を示している。土地は規模にもよるが総額で600万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格41,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅が密集する低地帯にあることから浸水懸念があり、人気が低下しており地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅を主とする住宅地域で、特段の地域要因の変化は予測されず現状のまま推移すると予測する。沿岸に近く津波懸念があることから需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市南部の住宅地域で特に旧楠町内の住宅地域と牽連性が高い。需要者の中心は戸建住宅取得目的の地縁性のある個人が多く外部からの流入は少ない。沿岸部に近く地震による津波懸念で需要は少なく需要の中心となる価格帯は土地は140㎡程度で500∼600万円程度とみられる。新築戸建住宅は少なく相場を把握しづらい。
一般的要因四日市市は人口が概ね横ばい傾向で推移しているが、土地取引件数・住宅着工戸数は減少傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9046874
北緯 136度6367908

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

楠駅(地価相場 35,000円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)長太ノ浦駅(地価相場 35,000円/㎡)箕田駅(地価相場 39,650円/㎡)塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)河原田駅(地価相場 43,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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