地域要因

長期に渡る価格下落から、駅に近い商業地としての諸属性に比較して値頃感も見られるが、反転に至るほどの商環境には至っていない。

地域要因の将来予測

駅に近い主要道路沿いの商業地であるが、現下の経済情勢等から当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅に近い幹線道路沿いの商業地域であるが、自用の店舗も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、テナントビル等の多い地域であることから収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境条件・街路条件等の要因に大きな変動はなく、中心市街地とはいえオフィス需要に強さは見られず、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、沼津駅南市街地中心部の商業地域であるが、自用の店舗・事務所も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地の中心であった百貨店が閉店後、跡地はパチンコ店等のほか一部建物が取り壊されビアガーデン等の暫定利用に留まっている。

地域要因の将来予測

当該地域は駅前商業地域であるが、郊外型店舗への客足の流出により衰退傾向が続いている。駅前再開発の効果が期待されるが核となっていた百貨店が閉店したこともあり、当面は回復は厳しいものと予測される。

価格決定の理由

沼津市中心部の商業地域であり、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、収益価格は精度が低いとみられる。よって実証的な比準価格を中心として、収益価格を参考のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

沼津駅北口の総合コンベンション施設開業の影響は弱く、郊外地区の店舗との競争力は低下しており、繁華性は衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

沼津駅北口周辺は整理事業が進んでいるが、現時点では顧客を誘引する大きな要因とはなっていない。暫くの間は、現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は賃貸店舗、賃貸事務所も見られるが、賃貸需要は弱く、収益性に着目して土地価格が形成されていない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。収益用建物の建築を目的とした土地需要は少なく、自用目的での土地取引が多いことから、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR沼津駅南口へ連絡する県道沿いの商業地域で、店舗、テナントビル、銀行等が立ち並ぶが空地も一部に見られ、繁華性の低下が顕在化している。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR沼津駅南口へ連絡する県道沿いの商業地域で、西武デパートが撤退した跡に商業施設が開設されたが、繁華性が本格的に回復するまでには至っておらず、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、JR沼津駅南口へ連絡する県道沿いの地域で、店舗、銀行等が立地しているほか、店舗、事務所等のテナントビルも見られるが、賃料中心に価格形成されるまでに至っていないことから、収益価格の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を若干参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて総合的に勘案した結果、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沼津市中心部周辺の旧来からの商業地域であるが、中心商業地空洞化の継続から、需要は弱含みで、地価水準は背後住宅地価格に近づいている。

地域要因の将来予測

沼津市中心部周辺に位置する繁華性に劣る商業地域で、現状では商業地としての発展は期待できず、将来的には住宅地化が進む可能性を有するものと予測される。

価格決定の理由

既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺は自用の店舗兼住宅が中心であり、貸店舗等の収益物件もみられるものの、自用目的取引がほとんどである。よって本件では市場取引の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、市場の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い国道沿いに位置するため一定の集客力が認められる。地価水準は底値感もあり、概ね横這い程度で推移している。

地域要因の将来予測

商業地域として特段の変動要因はなく、当面は現況程度で推移するものと予測される。地価水準は底値にあるものとみられるため、今後は横ばい乃至若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は低層店舗、事務所が建ち並んでいるが、投資目的での取引は少ない。貸店舗、事務所もみられるものの自用目的での取引が中心で、賃貸市場は熟成の程度が低く、取引にあたり収益性は重視されにくい。よって本件では、市場取引の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の利便性の劣る地域なので宅地需要は弱い。

地域要因の将来予測

当地域は郊外に開発された住宅地域であり、変動要因が特にないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

試算価格は上記の通り比準価格しか求め得なかった。まず、積算価格は既成市街地のため求め得なかった。また、収益価格は当地域は自己所有の戸建住宅が中心で賃貸需要が少ないため求めなかった。そこで、代表標準地からの均衡も検討のうえ比準価格をもって冒頭に記載の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の商業地は駐車場不足、郊外への大型店舗の増設により客足が減り、需要は弱い。

地域要因の将来予測

既成商業地域で、成長余力は乏しく当面は現状のまま推移するものと予測される。需要は弱く地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用の店舗住宅併用地・事業所住宅併用地が中心となっており、新規の賃貸向け収益物件は殆ど見られない。したがって、信頼性のある取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性を上昇させるような地域要因の変動はなく、衰退傾向が続いている。新規店舗等の出店も見られない。

地域要因の将来予測

既成の商業地域で、土地利用の大きな変化はないが、繁華性の低下傾向は続くものと予測。徐々に住宅敷地、駐車場等としての土地利用が増加するものと予想される。

価格決定の理由

周辺は賃貸事務所等も存在しているが、繁華性が低いこと等から賃貸需要は弱く、収益性に着目した土地取引は少ない。土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため、収益価格は低めに試算された。地域内は自用目的での土地取引が大半であることから、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、さらに代表標準地の価格との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市遠方郊外部に位置し、利便性が劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ郊外の低層住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。今後の地価水準は弱含み傾向と予測する。

価格決定の理由

 収益性により地価が形成されない容積率80％の第1種低層住居専用地域に所在するため、収益価格は求めなかった。比準価格は周辺に取引事例は比較的多く、地価水準類似の正常事例に基づき、適正な比準により求められており、実証的で信頼性は高いものと判断される。従って、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沼津市中心部に近い利便性の良い住宅地であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

沼津市中心部に近い利便性の良い住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また標準的な規模では合理的な賃貸経営は困難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を採用して、前年公示地や同一地点である指定基準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に市役所、小中学校等を配して利便性に優れる住宅地域で、一定の実需が認められることから、地価は弱含み乃至は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を主としてアパートも見られる中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は建蔽率、容積率が厳しい第1種低層住居専用地域に存し、投資採算性の観点からアパート想定による収益価格の試算は断念した。一方、標準地は住宅地に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沼津市中心部周辺の旧来からの商業地域であるが、中心商業地空洞化の継続から、需要、地価とも弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

県道沿いに小売店舗、事務所等が見られる地域で、大きな土地利用の変化は予測しえず、現状のまま推移するものと予測される。衰退化傾向は否めず背後住宅地との価格差も縮小しているが、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺は自用の店舗、事務所等が中心であり、貸店舗等の収益物件もみられるものの、自用目的取引がほとんどで、賃貸市場の熟成の程度は低く、取引にあたり収益性は重視されにくい。よって本件では市場取引の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沼津駅北1km圏に存する利便性に優れる住宅地域として成熟しており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

沼津駅北方1km圏内の熟成した住宅地域で、現状のまま推移するものと予測する。今後の地価水準は津波リスクが無く、宅地供給量も限られているため、概ね横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅等も見られるものの、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。収益物件の取引は殆ど見られず、地価形成上収益性が反映されない地域であることから、収益価格は規範性が劣る。従って、本件では同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を基礎とし実証的かつ規範性に富む比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大岡地区の人口は市全体の人口減少率と比較して低位ではあるが、徐々に減少数が増えている。

地域要因の将来予測

市の北東郊外に位置するが周辺にスーパーマーケットを配し、利便性は普通の住宅地域である。需要は若干弱含んでいるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

既成市街地のために積算価格は求められなかった。また対象標準地はアパート等の収益物件を想定するには地積がやや小さいこと、同一需給圏内における宅地取引は自用目的のものが多くを占めており収益性を基礎に地価水準が形成されているとは言い難いことから、収益価格の試算も取り止めた。よって実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。