静岡県沼津市本字宮町西側４１９番１外(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
136,000円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市本字宮町西側４１９番１外(静岡県沼津市(下河原工区１２))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を136,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市本字宮町西側４１９番１外 |
| 住居表示 | (下河原工区１２) |
| 価格 | 136,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、1,100m |
| 地積 | 71㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模店舗、事務所、住宅が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東22.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
充登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 充登 |
|---|---|
| 価格 | 137,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 沼津市中心部周辺の旧来からの商業地域であるが、中心商業地空洞化の継続から、需要、地価とも弱含みとなっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いに小売店舗、事務所等が見られる地域で、大きな土地利用の変化は予測しえず、現状のまま推移するものと予測される。衰退化傾向は否めず背後住宅地との価格差も縮小しているが、地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沼津市のほか三島市及び隣接市町を含む圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者が中心とみられる。郊外店舗への客足の流出、中心商業地の空洞化の進行、地域経済の低迷から需要は弱い。すでに地価水準が低位となっており、背後住宅地との価格差も小さいが、津波リスクから当該地域全体の需要が減少しているものと思料される。商業地の取引件数は少なくかつ取引価格の範囲は広いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県東部中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の繁華性や吸引力の低下により、拠点性は薄まりつつあり、土地需要は弱含みである。 |
中村京氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村京 |
|---|---|
| 価格 | 136,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商況は不振で商業地としての不動産需要は弱いため、閉店により住宅系への用途転換も見られる。駅北口の繁華性上昇による直接的影響は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いに小規模店舗、事務所、住宅が混在する地域で、当面は現在の利用状況を維持すると予測する。商業地として特に優位な点は見当たらず、停滞又は衰退傾向にあり、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沼津市のほか三島市等も含む商業地域であるが、需要者はこれらの地域に地縁性をもつ法人と個人業者が中心である。商業中心地から隔たった所に位置し、住宅系用途も混在する商業地域で、近年、目立った新規の商業施設の進出は無く、逆に店舗の閉鎖も見受けられ、商業利用を目的とする土地需要は弱く、背後の住宅地との価格差も小さい。土地の価格帯は1千万円を中心として画地規模に応じて相当に幅広い。 |
| 一般的要因 | 沼津市では人口は減少傾向にあり、地域経済は全般的に弱含みで推移しており、一部の地域を除き売買・賃貸とも不動産に対する需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0888539 北緯 138度8577014 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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