静岡県沼津市上土町５番(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
219,000円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市上土町５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を219,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市上土町５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 219,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、550m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西25.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
興津康博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 興津康博 |
|---|---|
| 価格 | 218,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の格別な変動は見られない。 |
| 地域要因 | JR沼津駅南口へ連絡する県道沿いの商業地域で、店舗、テナントビル、銀行等が立ち並ぶが空地も一部に見られ、繁華性の低下が顕在化している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、JR沼津駅南口へ連絡する県道沿いの商業地域で、西武デパートが撤退した跡に商業施設が開設されたが、繁華性が本格的に回復するまでには至っておらず、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、沼津市を主として三島市内の駅近くの中心商業地一帯。需要者の属性は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人あるいは個人事業者である。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は一部に空店舗が見られる。需給動向は一定の実需は認められるが、動きは弱い。需要の中心となる価格帯は、200㎡前後で3000万円∼6000万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度等によりまちまちである。 |
| 一般的要因 | 景気はインバウンド消費等一部に明るい兆しが見られるものの、当市の生産年齢人口の漸次減少による先行き懸念等から企業投資は慎重になっている。 |
矢野敏夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢野敏夫 |
|---|---|
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の店舗地としては、標準的画地であるが、間口・奥行にやや難があり、他の用途には不向きで、競争の程度はやや劣る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧国道1号の南側に位置し、駅からの顧客回遊圏域外側にある既成商業地域で、地価は継続的な下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業集積度は高いが、郊外型店舗との競合により、今後の発展は期待しえない既成商業地域である。今後の地価水準は本年度と同程度の下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市のほか三島市を含む商業地域で、需要者は両市に地縁性を持つ個人と法人である。小売店舗や銀行が連たんし商業集積度は比較的高いが、旧国道1号を隔てた南側に位置し、顧客回遊圏の外側にあるため、発展性に乏しく、需要は弱い。近隣地域及び隣接地域に地価水準を確定する取引事例は近年収集しえないため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業施設の撤去で衰退傾向にあり、外延部の需要も弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 内水面砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0976645 北緯 138度8586594 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県沼津市上香貫字市場町２４８番６８ほか１筆の一部静岡県沼津市本字東高沢２００番１０４の一部静岡県沼津市大手町５８番ほか２筆静岡県沼津市本字出口町北側３０８番１の一部静岡県沼津市東原字堤下通１４０番３静岡県沼津市岡宮字岡ノ海道５３３番１２静岡県沼津市大手町２丁目９番３静岡県沼津市大手町５丁目７１番７外静岡県沼津市大手町５丁目１７０番静岡県沼津市添地町１８５番静岡県沼津市八幡町７８番外
参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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