静岡県沼津市新沢田町１７４番６(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


115,000円

2016年01月01日に行った静岡県沼津市新沢田町１７４番６(静岡県沼津市新沢田町１４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

静岡県沼津市新沢田町１７４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県沼津市新沢田町１７４番６
住居表示新沢田町１４−６
価格115,000円/㎡
交通施設、距離沼津、2,500m
地積166㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村京氏による調査レポート

不動産鑑定士中村京
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因狩野川以南で浸水懸念がある地域と比較して、国道1号線背後に所在する沼津市郊外の住宅地の需要はあり、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測最寄り駅からは徒歩圏外の低層住宅地域であり、特別な価格変動要因はなく、当分の間現状のまま推移し、地価は概ね横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR東海道線沿線の沼津市を中心に、隣接する三島市、長泉町、清水町の住宅地域である。需要者の中心は前記地域の居住者と見られる。沼津市中心部より北西方に位置する既成住宅地であり、東日本大震災の影響で標高の低くない地域に所在する物件を選好する傾向が強まり、当該地域の需給動向は概ね安定している。取引の中心は土地で1500万∼2500万円程度、新築戸建で3000万∼3500万円程度となっている。
一般的要因沼津市では人口は減少傾向にあり、地域経済は全般的に弱含みで推移しており、一部の地域を除き売買・賃貸とも不動産に対する需要は弱い。

充登氏による調査レポート

不動産鑑定士充登
価格115,000円/㎡
個別的要因南接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。
地域要因郊外の一般住宅地域で、国道1号線背後の地域であるが、地域要因に大きな変動はなく、需給、地価とも比較的安定している。
地域要因の将来予測当地域は、住宅地域として成熟しており、当面、現状のまま推移するものと予測される。内陸側に位置することから需給は比較的安定しており、地価は横這い程度にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心となっている。沼津市中心部から北西方郊外の国道1号線背後の住宅地域であるが、比較的利便性が良く、海岸から離れた内陸側に位置することから、需給は比較的安定している。土地のみでは、1400万円∼2200万円程度、新築戸建の物件で3000万円∼4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1189351
北緯 138度8511593

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)片浜駅(地価相場 83,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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