静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９(大岡駅・沼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


97,300円

2017年01月01日に行った静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,300円/㎡としました。

静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県沼津市大岡字古求３１７４番９
住居表示 
価格97,300円/㎡
交通施設、距離沼津、4,500m
地積154㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田啓吾氏による調査レポート

不動産鑑定士山田啓吾
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因大岡地区の人口は市全体の人口減少率と比較して低位ではあるが、徐々に減少数が増えている。
地域要因の将来予測市の北東郊外に位置するが周辺にスーパーマーケットを配し、利便性は普通の住宅地域である。需要は若干弱含んでいるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は沼津市を中心に、隣接する三島市、長泉町及び清水町内の住宅地域を包含する。需要者の中心は沼津市内に居住・通勤するサラリーマン等の一次取得者層である。海岸から離れており津波被災リスクはなく、利便性も中庸であるが、市人口の減少等により需要は若干弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は更地で1，000万円台の中盤から後半、新築戸建で3，000万円台の前半程度と判断される。
一般的要因県東部の中心都市であるが、市人口の減少、中心商業地の衰退等によりその地位は揺らいでいる。加えて沿岸部は宅地需要が大幅に減退している。

興津康博氏による調査レポート

不動産鑑定士興津康博
価格97,500円/㎡
個別的要因個別的要因の格別な変動は見られない。
地域要因内陸部に位置する住宅地域で周辺に小学校を配し、沿岸部に比べ住宅取引は比較的底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中心市街地に比較的近い一般住宅やアパートが混在する既成住宅地域で、一部に未だ農地も見られることから、今後、住宅地域として徐々に熟成してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、沼津市を中心に長泉町、清水町、三島市等の隣接する市町の利便性良好な住宅地域一円。需要者の属性は、前記市町で就業する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、津波被害が懸念される沿岸部と比べ内陸部に位置することから一定の実需はあるほか、価格は比較的堅調に推移している。需要の中心価格帯は、165㎡前後の土地で1400万円∼2000万円、新築戸建住宅で2900万円∼3500万円程度である。
一般的要因雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1073865
北緯 138度8752914

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)下土狩駅(地価相場 130,000円/㎡)三島広小路駅(地価相場 135,500円/㎡)三島駅(地価相場 137,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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