静岡県沼津市市場町１１番２５(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
133,000円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市市場町１１番２５(静岡県沼津市市場町１１−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市市場町１１番２５ |
| 住居表示 | 市場町１１−２０ |
| 価格 | 133,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、1,100m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、事務所等が見られる近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邉正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉正弘 |
|---|---|
| 価格 | 133,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性を上昇させるような地域要因の変動はなく、衰退傾向が続いている。新規店舗等の出店も見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の商業地域で、土地利用の大きな変化はないが、繁華性の低下傾向は続くものと予測。徐々に住宅敷地、駐車場等としての土地利用が増加するものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、清水町、三島市等を含む商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を持つ同一需給圏内の法人及び個人事業者等であり、圏外からの需要は少ない。地域内は小規模な店舗が多く、集客力を有する店舗は見られない。繁華性が低いことから、店舗敷地としての需要は減少している。商業地域の取引件数は少なく、かつ取引価格の範囲は広い為、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている。不動産に対する需要も弱含みである。 |
佐野雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 133,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき事項はない。 |
| 地域要因 | 長期に渡る価格下落から、駅に近い商業地としての諸属性に比較して値頃感も見られるが、反転に至るほどの商環境には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の商業地域で、商業収益性の低下で、繁華性の低下傾向は続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR東海道本線沼津駅・三島駅周辺の近隣商業地を含む商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の個人事業主や地域展開の法人事業者が大部分である。沼津駅南口は、商業施設の核であった西武百貨店の撤退の影響で、商況は衰退傾向で、地価の下落が続いている。駅南口再開発ビル等による周辺整備の影響も土地需要には反映されていない。取引当事者の事情や用途が様々であり、標準となる価格帯や規模を見極めることは困難である。 |
| 一般的要因 | 大型店の撤退等により、中心商業地の吸引力は低下傾向にある。集客力のある店舗は郊外へ拡散し、面的なまとまりは徐々に薄れてきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0948508 北緯 138度8610482 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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