静岡県沼津市本郷町４０２番３(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
115,000円
2017年01月01日に行った静岡県沼津市本郷町４０２番３(静岡県沼津市本郷町１２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市本郷町４０２番３ |
| 住居表示 | 本郷町１２−２４ |
| 価格 | 115,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、1,400m |
| 地積 | 236㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
興津康博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 興津康博 |
|---|---|
| 価格 | 115,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の格別な変動は見られない。 |
| 地域要因 | 周辺に市役所、小中学校等を配して利便性に優れる住宅地域で、一定の実需が認められることから、地価は弱含み乃至は横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅を主としてアパートも見られる中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、沼津市を中心に長泉町、清水町、三島市等の隣接する市町の利便性良好な住宅地域一円。需要者の属性は、前記市町で就業する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、津波被害が懸念される沿岸部と比べ内陸部に位置することから一定の実需はあるほか、価格は比較的堅調に推移している。需要の中心価格帯は、165㎡前後の土地で1400万円∼2000万円、新築戸建住宅で2900万円∼3500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。 |
山田啓吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山田啓吾 |
|---|---|
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 直近において地域要因に特段の変動はない。官公庁、文教施設への接近性に優り、利便性は良好である。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所東方の成熟した住宅地域で文教施設への接近性にも優る。需要はやや弱含んでいるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市を中心に、隣接する三島市、長泉町及び清水町内の住宅地域を包含する。需要者の中心は沼津市内に居住・通勤するサラリーマン等の一次取得者層である。市人口の減少に加え、狩野川以南の地区は津波被災リスクにより宅地需要が大きく減退しているが、対象標準地の近隣は想定津波浸水域外に位置するため、需給バランスはさほど大きく崩れていない。取引の中心となる価格帯は更地で2，000∼3，000万円程度と判断される。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市であるが、市人口の減少、中心商業地の衰退等によりその地位は揺らいでいる。加えて沿岸部は宅地需要が大幅に減退している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度094915 北緯 138度86827 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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