静岡県沼津市八幡町７８番外(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


140,000円

2016年01月01日に行った静岡県沼津市八幡町７８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を140,000円/㎡としました。

静岡県沼津市八幡町７８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県沼津市八幡町７８番外
住居表示 
価格140,000円/㎡
交通施設、距離沼津、750m
地積124㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

充登氏による調査レポート

不動産鑑定士充登
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沼津市中心部周辺の旧来からの商業地域であるが、中心商業地空洞化の継続から、需要は弱含みで、地価水準は背後住宅地価格に近づいている。
地域要因の将来予測沼津市中心部周辺に位置する繁華性に劣る商業地域で、現状では商業地としての発展は期待できず、将来的には住宅地化が進む可能性を有するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、沼津市のほか三島市及び隣接市町を含む圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者が中心とみられる。郊外大型店舗への客足の流出、中心商業地の空洞化の進行、地域経済の低迷から店舗経営は難しくなっており、商業地として需要の回復は見込みにくいが、すでに地価水準が低位となっており、背後住宅地との価格差が小さくなっている。商業地の取引件数は少なくかつ取引価格の範囲は広いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因県東部中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の繁華性や吸引力の低下により、拠点性は薄まりつつあり、土地需要は弱含みである。

米山和志氏による調査レポート

不動産鑑定士米山和志
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、郊外地区の大型店舗との競争力は劣り、繁華性は衰退傾向が続いている。
地域要因の将来予測沼津市中心部周辺の、既成の商業地域で、繁華性を上昇させる要因は見当たらず、暫くの間は、地価の下落傾向が続くものと予測。徐々に住宅敷地の割合が増加するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、三島市、清水町等の隣接市町を含む商業地域である。需要者の中心は沼津市等の同一需給圏内の個人事業者及び法人であり、圏外からの需要の流入は少ない。集客力を有する店舗の進出は郊外地域が主流で、既成商業地域の繁華性は低下傾向にあり、店舗等敷地としての需要は減少している。商業地域の取引件数は少なく、かつ取引価格の範囲は広いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は減少傾向。中心商業地の衰退化等により、県東部での優位性は低下している。集客力を有する新規店舗の出店は郊外地区が多くなっている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
災害リスク：水害浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0990309
北緯 138度8549901

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)片浜駅(地価相場 83,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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