静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
317,000円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外(静岡県沼津市大手町５−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を317,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市大手町５丁目５７番２外 |
| 住居表示 | 大手町５−２−３ |
| 価格 | 317,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、120m |
| 地積 | 141㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東25.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 317,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | 商業地の中心であった百貨店が閉店後、跡地はパチンコ店等のほか一部建物が取り壊されビアガーデン等の暫定利用に留まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は駅前商業地域であるが、郊外型店舗への客足の流出により衰退傾向が続いている。駅前再開発の効果が期待されるが核となっていた百貨店が閉店したこともあり、当面は回復は厳しいものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線沿線の商業地域で、概ね沼津市及び三島市の商業地である。需要は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者を中心に収益目的の個人、不動産業者のほか首都圏等からの需要もみられる。静岡県東部地区の中心商業地として発展してきたが、郊外型店舗への客足の流出もあって低迷しており、駅前再開発による効果が期待されるなか核であった百貨店が閉店し、跡地利用も暫定的とみられ今後の動向が懸念される。 |
| 一般的要因 | 沼津市は沿岸部の需要低迷や事業所の撤退等により人口が減少し、中心商業地も衰退していること等から、不動産の需要は全体的に弱含みである。 |
矢野敏夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢野敏夫 |
|---|---|
| 価格 | 317,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状及び商況等からして地域内での競争力は中程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西武沼津店の撤退により衰退化傾向を強めつつある沼津駅前の中心商業地域で、客足、通行量等は減少し、宅地需要も弱い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市のほか三島市を含む商業地域で、需要者は沼津・三島市に地縁性を持つ法人と個人業者が中心である。沼津駅前の静岡県東部第一の商業地域で、中層の店舗・事務所ビルが連たんするが、地域経済の低迷が続く中で、核店舗の撤退もあって既存の中心商業地への求心力は確実に低下しており、需要は極めて弱い。近隣地域と隣接の中心商業街区内に取引事例はほとんどみられず、画地規模も様々であるなど需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市で、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。中心商業地は大型商業施設の撤退で衰退傾向にあり、外延部の需要も弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1014031 北緯 138度8589759 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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