静岡県沼津市本町２７番(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
157,000円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市本町２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市本町２７番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、950m |
| 地積 | 157㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、マンション、駐車場が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東20.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐野雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 158,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域の標準的画地と比較して変動要因は特にない。 |
| 地域要因 | 旧来の商業地は駐車場不足、郊外への大型店舗の増設により客足が減り、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成商業地域で、成長余力は乏しく当面は現状のまま推移するものと予測される。需要は弱く地価は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沼津市・三島市の中心市街地の普通商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業主等が中心で、域外からの参入需要は少ない。店舗経営者の高齢化・後継者難、郊外型大型店舗の増加等もあり、需要は限定的であり、建物の更新等も少ない。需要の中心は小規模資本の事業者で、概ね土地で総額3000万円程度と目される。 |
| 一般的要因 | 大型店の撤退等により、中心商業地の吸引力は低下傾向にある。集客力のある店舗は郊外へ拡散し、面的なまとまりは徐々に薄れてきている。 |
米山和志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米山和志 |
|---|---|
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性を上昇させる地域要因の変動はない。依然として、商況の衰退傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の商業地域で、土地利用の大きな変化はないが、繁華性の低下傾向は続くものと予測。郊外地域等に進出している大型店舗との競争力は弱く、地価の下落傾向は続くものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、三島市等の隣接市町を含む商業地域である。需要者の中心は沼津市の法人及び個人事業者であり、圏外からの需要は少ない。地域内は小規模な店舗及び事務所が多く、集客力を有する店舗は見られない。繁華性は徐々に低下傾向にあり、店舗敷地利用を前提とした需要は減少傾向である。商業地域の取引件数は少なく、かつ取引価格の範囲は広いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向。中心商業地の衰退化等により、県東部での優位性は低下している。集客力を有する新規店舗の出店は郊外地区が多くなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0956617 北緯 138度8563179 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
静岡県沼津市上香貫字市場町２４８番６８ほか１筆の一部静岡県沼津市大岡字日吉町１６９９番８静岡県沼津市大手町５８番ほか２筆静岡県沼津市上土字上土町西側１４１番１ほか１筆の一部静岡県沼津市字御殿場３３９番静岡県沼津市本字出口町北側３０８番１の一部静岡県沼津市大字東間門字丸子西２５８番静岡県沼津市東原字堤下通１４０番３静岡県沼津市岡宮字岡ノ海道５３３番１２静岡県沼津市大手町２丁目９番３静岡県沼津市大諏訪字南道並１８９番１静岡県沼津市本字千本郷林１９０７番４２静岡県沼津市大手町５丁目７１番７外静岡県沼津市大手町５丁目１７０番静岡県沼津市平町１２番３静岡県沼津市添地町１８５番静岡県沼津市八幡町７８番外静岡県沼津市吉田町６７９番３静岡県沼津市本字松下８５０番４
参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード